斑馬消費(fèi) 范建

在險(xiǎn)象環(huán)生的環(huán)境中，萬科步步闖關(guān)，生動(dòng)詮釋了，有一個(gè)實(shí)力強(qiáng)勁的好“爸爸”，是有多重要。

作為第一大股東，深鐵集團(tuán)雖因投資萬科，在2024年發(fā)生巨額損失，但為助萬科脫險(xiǎn)，這家深圳大型國企，要錢出錢、要人出人。僅在今年2-5月的3個(gè)月里，就以極為寬松的條件，給萬科提供股東借款超過118億元。

當(dāng)前，萬科仍未完全脫險(xiǎn)，在自身造血功能徹底恢復(fù)之前，恐怕還需要深鐵集團(tuán)的力挺。

3個(gè)月借款118億

深鐵集團(tuán)對萬科的支持力度，足以讓地產(chǎn)行業(yè)的所有公司羨慕。

今年，萬科面臨公開債務(wù)的集中兌付，流動(dòng)性壓力進(jìn)一步加大。深鐵集團(tuán)挺身而出，拿出真金白銀來為其紓解壓力。

今年2月，深鐵集團(tuán)連續(xù)兩次分別向萬科提供28億元和42億元股東借款，借款條件也極為優(yōu)待。

利息方面，較LPR減76個(gè)基點(diǎn)，低于目前公司從金融機(jī)構(gòu)借款的利率水平。為減輕萬科的還款壓力，每季度只需付息，每半年付息同時(shí)進(jìn)行一次還款，每次還款金額為提款金額的0.5%，到期日償還提款金額的97%。

上述兩筆借款，深鐵集團(tuán)提出了資產(chǎn)質(zhì)/抵押要求，但70%的質(zhì)/抵押率，遠(yuǎn)高于市場30%至60%的水平。

4月和5月，深鐵集團(tuán)再向萬科提供33億元和15.52億元股東借款，條件更加寬松。不僅不再設(shè)置資產(chǎn)質(zhì)押條件，也不再要求每季度付息。而且，經(jīng)雙方協(xié)商后，可以提前還款，經(jīng)出借人同意，還能展期。

上述借款的期限都是36個(gè)月，均將用于萬科償還在公開市場發(fā)行的債券的本金與利息。深鐵集團(tuán)以極寬松的條件，給萬科提供股東借款，體現(xiàn)出了大股東對公司的大力支持，提振市場信心。

在此之前，深鐵集團(tuán)已通過大宗交易、中金印力消費(fèi)REIT認(rèn)購、資產(chǎn)受讓等多種方式力挺萬科。

對于萬科，深鐵集團(tuán)不僅給錢，還給人。今年初，多名深鐵方面人士，進(jìn)入萬科核心管理層，深鐵集團(tuán)“一把手”辛杰，親自出任萬科董事長。另外，還有十多名有深圳國資背景的高管，被派往萬科總部和區(qū)域，充實(shí)核心崗位。

在各方支持和自身的努力下，今年一季度，萬科已順利完成98.9億元公開債務(wù)的償還。

深鐵集團(tuán)成立于1998年，是深圳國資委直管的國有獨(dú)資大型企業(yè)，負(fù)責(zé)深圳市90%以上城市軌道交通建設(shè)與運(yùn)營。這個(gè)凈資產(chǎn)超過3000億元的大型地方國企，曾被市場稱為“最賺錢的地鐵公司”。

2024年，深鐵集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入211.89億元，凈利潤巨虧334.61億元。發(fā)生重大損失的主要原因，正是對萬科的長期股權(quán)投資確認(rèn)投資虧損，并計(jì)提投資減值損失。

當(dāng)前，深鐵集團(tuán)持有萬科A（000002.SZ） 27.18%股權(quán)，為第一大股東。

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萬科仍需闖關(guān)

受內(nèi)外各種不利因素影響，2024年，萬科險(xiǎn)象環(huán)生，業(yè)績嚴(yán)重垮塌。營業(yè)收入同比下滑26.32%至3432億元，歸母凈利潤大降506.81%，巨虧494.8億元。

面臨困境，萬科制定并推動(dòng)實(shí)施業(yè)務(wù)重整和風(fēng)險(xiǎn)化解的“一攬子方案”。通過瘦身健體、聚焦主業(yè)、全力自求，取得了一定進(jìn)展。

經(jīng)營端，公司全年交付房子超過18萬套；實(shí)現(xiàn)銷售金額2460.2億元，銷售面積位居行業(yè)第一，銷售回款率保持100%以上；大宗資產(chǎn)交易完成54個(gè)項(xiàng)目交易，合計(jì)簽約259億元；通過存量資源盤活新增和優(yōu)化產(chǎn)能412億元，回收現(xiàn)金超百億。

融資端，在各類金融機(jī)構(gòu)的支持下，全年新增融資和再融資948億元；經(jīng)營性物業(yè)貸落地293億元；白名單項(xiàng)目申報(bào)178個(gè)。

2024年，公司完成了93億元的境內(nèi)公開債券和折合人民幣約104億元的境外公開債券償付。

但是，其債務(wù)壓力，仍然巨大。

截至2024年末，萬科凈負(fù)債率80.6%，同比提高25.9個(gè)百分點(diǎn)。在超過9000億元的負(fù)債中，有息負(fù)債合計(jì)3612.8億元，其中，一年內(nèi)到期金額1582.8億元。而同期，公司流動(dòng)資產(chǎn)凈資為1985億元，其中，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為840億元。

在2024年年報(bào)中，萬科承認(rèn)，公司雖在積極自救，但風(fēng)險(xiǎn)并未徹底化解。

今年，公司的重點(diǎn)工作，仍是一手抓經(jīng)營和回款，一手抓融資。一季度，公司實(shí)現(xiàn)銷售金額349.2億元，回款率超過100%；7個(gè)項(xiàng)目的大宗交易金額38億元；實(shí)現(xiàn)盤活回款24筆，合計(jì)40.9億元。

融資端，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)融資和再融資139億元，融資成本較上年同期進(jìn)一步降低。當(dāng)然，更有來自大股東深鐵集團(tuán)真金白銀的支持。

現(xiàn)在，萬科仍遠(yuǎn)沒有到可以松氣的時(shí)候。

今年一季度，公司營收規(guī)模繼續(xù)萎縮，同比下降38.3%至379.9億元，其中，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)營收228.0億元，同比下降51.1%；經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營收122.7億元，同比增長12.1%。受開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模和毛利率下滑等因素的影響，歸母凈利潤虧損62.5億元，同比大降1625.63%。當(dāng)期，整體毛利率6.1%，同比下降4.7個(gè)百分點(diǎn)。

截至今年3月末，公司持有的貨幣資金為755.0億元，有息負(fù)債合計(jì)3658.7億元，資產(chǎn)負(fù)債率為73.5%。

要想真正化險(xiǎn)為夷，萬科還需步步闖關(guān)，還有很長的路要走。