斑馬消費 楊柘
砸鍋賣鐵還債的碧桂園，終于揭開了自己的那片“遮羞布”。
14日晚間，公司披露2023年業(yè)績和2024年中期業(yè)績。雖然姍姍來遲，但好歹還是來了。
從披露的數(shù)據(jù)來看，虧損在所有人的意料之中，好在，虧損面正在大幅收窄。預計2024年，減虧狀況可能會進一步改善。
虧損的主要因素之一，主要是公司充分計提存貨減值準備導致。其中，2023年，僅對已落成物業(yè)計提減值準備金額就超過800億元。
隨著相關數(shù)據(jù)的出爐，公司卸下“包袱”，預計不久將會正式復牌。接下來，爭取更多債權人的支持，推進債務重組順利完成，將是又一座必須翻越的大山。
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遲來的財報
1年半時間，歸母凈利潤虧損規(guī)模超1900億元。
隨著碧桂園（02007.HK）一口氣補發(fā)2023年全年業(yè)績及2024年中期業(yè)績，這家原宇宙級房企的經(jīng)營成色，終于毫無保留地展現(xiàn)在公眾面前。
盡管上述1年及一期的業(yè)績數(shù)據(jù)來遲了9個月，從整體來看相對坦誠。無論是復牌還是推進債務重組，這都是碧桂園需要踏出的重要一步。
據(jù)披露，2023年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入約4010.15億元，同比下降6.8%，同期，歸母凈利潤虧損約1784.00億元。
房地產(chǎn)市場的整體環(huán)境，導致相關資產(chǎn)價值貶值，公司為真實反映資產(chǎn)價值變動的影響，對在建物業(yè)及持作銷售已落成物業(yè)計提減值準備823.54億元。除此之外，計提金融資產(chǎn)及財務擔保減值損失凈額約372.43億元、錄得營銷及行政費用約180.33億元、凈財務費用約54.58億元、其他收入及損失凈額約103.31億元。
2024年上半年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入約1021.02億元，歸母凈利潤虧損約128.42億元（上年同期為-489.32億元）。當期對在建物業(yè)及持作銷售的已落成物業(yè)計提減值凈額約26.98億元。預計2024年全年虧損規(guī)模將進一步縮窄。
值得注意的是，公司將全面控制剛性費用支出作為重點。2024年上半年，營銷及市場和行政費用同比下降50.8%，為48.51億元。
這兩年，碧桂園的員工數(shù)量已大幅減少。2023年末，公司全職雇員約43146名，截至2024年6月30日，人員降至29261名，半年時間減員13885人。
去年前6個月，公司將交付放在首位，公司及合營、聯(lián)營企業(yè)累計交付房屋超15萬套，累計交付面積約1822萬平方米。
由于物業(yè)交付量大降，公司來自房地產(chǎn)開發(fā)的收入大幅減少，2024年上半年錄得988.29億元，同比下降55.2%，同期，確認的物業(yè)銷售均價為7725元/平方米（不含增值稅）。
盡管如此，相比其他出險房企，公司仍具備較強的實力。截至去年6月底，公司凈資產(chǎn)為約741億元。
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推進債務重組
對于碧桂園來說，補發(fā)業(yè)績只是一個開始，接下來如何進一步推進債務重組，又是一座等待翻越的大山。
在上周（1月9日）晚間，公司已披露境外債務重組的相關條款，計劃削減境外債務規(guī)模最多116億美元，一時引發(fā)業(yè)內(nèi)外熱議。
熱議的焦點，來自于公司披露的關鍵條款，被外界評價為“激進”。
公司為債權人提供了多種選項，諸如現(xiàn)金回購、100%債轉股、展期與部分股權化、發(fā)行新債延長年限等，削債幅度最高達到90%。
其中，第一個現(xiàn)金回購選項就不太令人滿意，通俗理解是100元債務償還10元。而其他的選項，或是將償付時間展期3.5年、7.5年及11.5年等。
對債權人來說，這些關鍵條款其實并不太友好，原因在于留給債權人回旋的空間十分有限。或許給公司一點時間，可能是當下最好的方式。
所以，在上述化債選項披露之后，市場方面并未有強烈的反應。目前，已有包括中銀香港等7家銀行達成共識，另有一些債權人也表示與公司共渡難關。
碧桂園對外表示，上述境外債化債方案，有望在今年上半年達成一致。
事實上，從2022年以來，公司通過賣車、賣物業(yè)、賣酒店等方式累計回血現(xiàn)金600億元以上，債務壓力雖然已獲得進一步釋放，但仍不可掉以輕心。
截至2024年6月底，包括銀行借貸、優(yōu)先票據(jù)等在內(nèi)，公司整體債務規(guī)模約2501.52億元，其中銀行及其他借款1218.52億元，須在1年內(nèi)償還。而同期公司的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物遠遠不能覆蓋。
公司更希望通過拉長時間等待市場復蘇，畢竟手中握有巨量未售貨值。截至2023年，在國內(nèi)開發(fā)項目3000個以上、可售合約面積9000-9200萬平方米。另外，還有約130至140萬個車位可供出售。
這，應該是公司手里的底牌。
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壓力仍然巨大
盡管，碧桂園將解決危機的誠意一一擺上臺面，但2025年未必會好過。
在最近一次月度會議上，楊惠妍指出今年的工作重心仍是保交付，以及繼續(xù)修復資產(chǎn)負債表。自2022年以來，公司3年已累計交付170萬套房屋。
截至1月9日，公司已有200多個優(yōu)質項目被納入“白名單”內(nèi)，新增融資達15.23億元，多少可以為自身減輕一點壓力，但這遠遠不夠。
今年，碧桂園計劃完成交付20萬套，仍有不小的壓力。在當下房地產(chǎn)市場背景下，交付計劃需要匹配的資金如何實現(xiàn)？
如果通過常規(guī)銷售實現(xiàn)現(xiàn)金回籠，倒可以支撐下一步的交付，但是，這兩年以來的銷售狀況每況愈下，靠銷售回血已不太現(xiàn)實。
數(shù)據(jù)顯示，公司2023年-2024年合約銷售金額分別為約1743億元和471.7億元，合約銷售面積約2170萬平方米和492.2萬平方米。
為了獲得更多現(xiàn)金流，緩解流動性壓力，還是通過轉讓資產(chǎn)等方式見效最快。去年12月，公司通過出售長鑫科技1.56%股權，獲得資金就計劃用于保交付的項目建設。
公司1月9日公告披露，其正在出售境外少數(shù)權益金融投資，已有約1.4億美元出售收益入賬。預計今年至2033年，將通過出售權益金融投資等，籌集6-8億美元凈收益。此外，預計將繼續(xù)盤活酒店、辦公樓及商鋪等資產(chǎn)。
如果在今年上半年債務重組順利完成，懸在碧桂園頭頂?shù)膲毫簳r減輕，但未來的路依然不會平坦。
