文丨秦佳麗 ? 編輯丨李壯

一線城市房地產(chǎn)市場在2024年底出現(xiàn)明顯的回暖趨勢，2025年的房地產(chǎn)市場也充滿看點(diǎn)。

在2024年下半年系列政策的推動(dòng)之下，房地產(chǎn)市場在2024年四季度明顯回溫，房價(jià)出現(xiàn)回穩(wěn)勢頭。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2024年12月，70個(gè)大中城市中商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市數(shù)量從前一個(gè)月的17個(gè)增加至23個(gè)，其中一線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲。業(yè)內(nèi)人士就此表示，目前樓市出現(xiàn)了階段性的止跌企穩(wěn)，對(duì)接下來市場情況謹(jǐn)慎看好。

同時(shí)，在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部，央國企逐漸扛起銷售與土拍大旗，市場份額不斷提升，2024年保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤置地在行業(yè)銷售與拿地榜單中占據(jù)一線梯隊(duì)。相比之下，民營房企聚焦化債維穩(wěn)，濱江集團(tuán)成為民營房企中為數(shù)不多的“績優(yōu)生”。

2024年成樓市調(diào)控“最忙”一年

一線城市回暖趨勢向二線傳遞

2024年是中國房地產(chǎn)市場有史以來政策“最忙”的一年。中指研究統(tǒng)計(jì)，截至2024年11月末，從中央到地方陸續(xù)出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策累計(jì)逾700次。從4月中央政治局會(huì)議提出“消化存量、優(yōu)化增量”，到9月“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”再到12月“穩(wěn)住樓市”，樓市政策調(diào)整不斷升級(jí)。在這期間，建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制、商業(yè)銀行不斷加大對(duì)“白名單”項(xiàng)目的支持力度、“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”等政策組合拳從供需兩端發(fā)力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

持續(xù)積累的政策效應(yīng)也在近期逐步顯現(xiàn)，一線城市房價(jià)率先“止跌回穩(wěn)”。近日國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，2024年12月，70個(gè)大中城市中商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市數(shù)量從11月的17個(gè)增加至23個(gè)，其間一線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲，二三線城市環(huán)比降幅收窄。新房方面，上海和深圳分別環(huán)比上漲0.5%和0.2%；二手房方面，北京、上海和深圳分別環(huán)比上漲0.5%、0.9%和0.1%。

從2024年1—12月70城新房住宅平均銷售價(jià)格指數(shù)看，上海、西安全年價(jià)格堅(jiān)挺，其間新房平均價(jià)格指數(shù)分別同比上漲4.6%、2.9%。

樓市成交也自2024年四季度以來趨于活躍，從2024年“9·26”調(diào)控舉措開始，一線城市樓市連續(xù)3個(gè)月高位運(yùn)行，疊加普宅與非普宅標(biāo)準(zhǔn)取消、稅費(fèi)政策落地，市場成交再添一把火。

譬如，北京12月份成交量沖至年度最高。據(jù)北京鏈家研究院統(tǒng)計(jì)，當(dāng)月北京新建商品住宅（不含共有產(chǎn)權(quán)住房）成交5186套，同比增長6.7%、環(huán)比增長17.1%，達(dá)到2024年以來月度最高成交水平；二手房網(wǎng)簽量突破2.1萬套，同比增長66%、環(huán)比增長15%，達(dá)到北京二手房成交連續(xù)21個(gè)月的最高值。

一線城市的回暖趨勢也在向二三線城市傳導(dǎo)，2024年杭州、成都、武漢等熱門城市的二手房市場開始止跌回穩(wěn)。根據(jù)成都住建局披露的數(shù)據(jù)，2024年成都二手房成交量超過21.7萬套,創(chuàng)下歷史最高值。杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，?2024年杭州十區(qū)二手房成交量達(dá)到了93632套?，環(huán)比增長18%，成交量創(chuàng)下近四年新高。?

央國企扛起銷售與土拍大旗

中海、保利、華潤位居頭部陣營

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷深度回調(diào)，房企也在變革中尋求生存與發(fā)展的新路徑。2024年，央國企市場份額不斷提升，民營房企則聚焦化債維穩(wěn)。

年末成交回穩(wěn)背景下，央國企扛起銷售和土拍大旗。據(jù)中指院發(fā)布的2024年房企銷售業(yè)績排行榜，2024年達(dá)成千億級(jí)銷售額的房企包括保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、綠城中國、華潤置地、萬科、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、龍湖集團(tuán)共計(jì)11家，除了濱江集團(tuán)與龍湖集團(tuán)2家民企，余下9家均為央國企或混改房企。

與此同時(shí)，2024行業(yè)銷售額TOP3陣營由上年的“保萬中”更迭為“保中綠”。其中，保利發(fā)展今年以來穩(wěn)坐榜首，以3230億元繼續(xù)領(lǐng)跑；中海地產(chǎn)、綠城中國分別以3106億元、2768.5億元排名TOP2、TOP3，較上年同期上升1個(gè)位次、2個(gè)位次。

值得一提的是，受益于一攬子增量政策，華發(fā)股份、華潤置地、中海地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)等頭部房企普遍在12月份實(shí)現(xiàn)業(yè)績突破。據(jù)企業(yè)銷售簡報(bào)，2024年12月，華發(fā)股份全口徑銷售額為160.4億元，同比增長231.40%；中海錄得合約物業(yè)銷售金額約402.26億元，同比增長76.6%；華潤置地實(shí)現(xiàn)總合同銷售金額約320億元，同比增長52.4%；越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約135.11億元,同比上升約48.1%。

從全年“成績單”來看 ，中海地產(chǎn)成為行業(yè)內(nèi)為數(shù)不多銷售額正向增長的房企。2024年中海地產(chǎn)累計(jì)合約物業(yè)銷售金額約3106.91億元，同比上升0.3%。多個(gè)一線城市樓盤大賣，讓中海得以實(shí)現(xiàn)當(dāng)初定下的“穩(wěn)中有升”的銷售目標(biāo)，2024年全國誕生的至少5個(gè)百億級(jí)大盤，中海地產(chǎn)包攬3個(gè)，包括位于上海的中海順昌玖里和中海領(lǐng)邸，以及位于深圳的深灣玖序，僅3個(gè)“豪宅”項(xiàng)目便為中海地產(chǎn)貢獻(xiàn)了640億元銷售額。

從房企土拍市場看，具備資金優(yōu)勢的央國企表現(xiàn)突出。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2024年房企權(quán)益拿地金額TOP10陣營中有9家為央國企，其間中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、華潤置地位居2024年房企拿地金額TOP3，權(quán)益拿地金額分別為688億元、583億元、543億元。

其中，趕在年底大手筆拿地的中海地產(chǎn)成為了2024年的“拿地冠軍”，其間中海地產(chǎn)加大在一線城市的土儲(chǔ)力度，接連斬獲多宗百億級(jí)“地王”，僅12月份單月的拿地金額已超300億元。與此同時(shí)，部分穩(wěn)健型央企拓儲(chǔ)規(guī)模仍在逆勢增長，2024年中建壹品以210億元的權(quán)益拿地金額排名TOP8，較去年同期上升8個(gè)位次，權(quán)益拿地金額同比增長44%。

與央國企的強(qiáng)勢地位相比，濱江集團(tuán)成為民營房企陣營中難能可貴的“績優(yōu)生”。2024年，濱江集團(tuán)以1116.3億元的銷售額排名行業(yè)TOP9，同比上升2個(gè)位次；憑借219億元的權(quán)益拿地金額排名行業(yè)TOP7，同比上升5個(gè)位次。值得一提的是，2024年濱江集團(tuán)銷售目標(biāo)完成率112%，成為為數(shù)不多超額達(dá)標(biāo)的房企。

相比之下，更多民營房企面臨生存之戰(zhàn)，2024年聚焦于維穩(wěn)化債和保交樓。2024年，融創(chuàng)中國、華夏幸福和金科股份等10余家房企在化債方面取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。不過，想要徹底上岸，出險(xiǎn)房企仍然有賴市場銷售端回血，也正因如此，2024年以及接下來的樓市重點(diǎn)工作即“保交樓”，通過資金回籠以逐步修復(fù)基本盤。

億翰智庫發(fā)布2024年中國典型房企交付套數(shù)排行榜顯示，2024年TOP50房企合計(jì)交付房屋約303.9萬套。其中，2024年交付套數(shù)位居榜首的仍是碧桂園，全年交付套數(shù)約38萬套。中海地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、綠城中國、萬科地產(chǎn)、保利發(fā)展、綠地集團(tuán)等企業(yè)的交付套數(shù)也都超過了10萬套。

2025年樓市開局現(xiàn)“日光盤”

樓市步入止跌回穩(wěn)關(guān)鍵期

在房地產(chǎn)市場逐漸改善的當(dāng)下，熱門城市樓市迎來“開門紅”。2025年開局，以上海、深圳為代表的一線城市出現(xiàn)“日光盤”，其中上海浦東土地控股公司旗下的開云湖璟華庭在開盤當(dāng)天去化率達(dá)到了100%；深圳地鐵集團(tuán)旗下深鐵閱云境項(xiàng)目開盤僅1小時(shí)全部售罄，當(dāng)天銷售金額超7億元。

與此同時(shí)，以中海地產(chǎn)為代表的央企再度大手筆“掃貨”。1月16日，中海地產(chǎn)接連斬獲北京豐臺(tái)西南郊冷庫地塊、深圳大運(yùn)宅地G01045-0200兩宗宅地，總地價(jià)達(dá)70.73億元。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉就此表示，目前市場其實(shí)已經(jīng)止跌，預(yù)計(jì)2025年樓市的成交量會(huì)高于2024年1—9月份的水平，一季度的“小陽春”將呈現(xiàn)慣性增長。“2024年11月至12月以來部分民企開始在熱點(diǎn)城市拿地，后續(xù)地方政府仍會(huì)把一些很好地塊拿出來，土地項(xiàng)目開發(fā)利潤的確定性很強(qiáng)；另外，目前市場中的改善型產(chǎn)品、高得房率產(chǎn)品銷售情況不錯(cuò)，新房市場的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)已經(jīng)顯現(xiàn)出來。”據(jù)其介紹，“目前部分區(qū)域市場由于企業(yè)退出而出現(xiàn)了真空，房企可以把握住這種結(jié)構(gòu)性需求，打造符合改善型需求、高得房率的房源，從而獲得市場認(rèn)可。”

在李宇嘉看來，當(dāng)前樓市已呈現(xiàn)的企穩(wěn)態(tài)勢還需要進(jìn)一步呵護(hù)，2025年除了不斷落實(shí)城中村改造貨幣化安置、收購存量房、以舊換新等存量政策，還需要加快增量政策的出爐：“目前政策空間依舊存在，比如將去庫存的計(jì)劃和保障房籌集對(duì)接起來，引導(dǎo)市場預(yù)期；對(duì)于庫存過高的區(qū)域，從源頭上控制土地供應(yīng)等。”

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉就此表示，目前市場出現(xiàn)了階段性的止跌企穩(wěn)，對(duì)于近兩年內(nèi)核心城市的市場表現(xiàn)謹(jǐn)慎看好，部分有投資能力的房企仍會(huì)在熱門城市補(bǔ)倉或做補(bǔ)償性投資。不過，后續(xù)樓市“止跌回穩(wěn)”趨勢能否持續(xù)仍取決于系列重磅政策是否落地，尤其是棚改貨幣化安置、收購存量房用作保障性住房舉措的落地，“如果后續(xù)能夠有萬億資金去收購存量房，那么市場進(jìn)一步去庫存和止跌企穩(wěn)有較大可能性。”

張宏偉認(rèn)為，2025年主流房企仍將以收攏聚焦的投資策略為主，越來越多的房企將投資重點(diǎn)聚焦至10至15個(gè)核心城市。他就此補(bǔ)充道：“個(gè)人相對(duì)看好部分央企以及區(qū)域國企。一類是以華潤、中海為代表的央企，這兩家房企近年超過50%的投資額度聚焦在一線城市，也是目前為數(shù)不多保持年度凈利潤達(dá)到上百億元的企業(yè)，業(yè)績確定性比較強(qiáng)；第二類是華發(fā)、越秀、建發(fā)等地方龍頭國企，業(yè)績相對(duì)穩(wěn)健；第三類是以濱江集團(tuán)為代表的民企，仍然具備投資拿地能力。”

（本文已刊于01月18日出版的《證券市場周刊》。文中提及個(gè)股僅作舉例分析，不作投資建議。）