文丨秦佳麗 ? 編輯丨李壯
在房地產(chǎn)市場回暖之下，一些龍頭房企全年銷售業(yè)績超預期。而龍頭房企在核心城市及核心地段新獲得的地塊，也為未來利潤增長留足了空間。?
臨近歲末，房企步入業(yè)績沖刺關(guān)鍵期。從今年前11月的銷售業(yè)績看，濱江集團、保利置業(yè)實現(xiàn)銷售額1020.1億元、520億元，已提前完成年度銷售目標。
同時，華潤、中海、保利等央國企近期大手筆拿地。相關(guān)測算顯示，其新獲得的地塊利潤空間在10%-30%，預計后續(xù)房企開發(fā)將收獲較好業(yè)績。
年末沖擊戰(zhàn)開啟
兩家房企提前完成銷售目標
距離年終不到一個月，房企步入業(yè)績沖刺關(guān)鍵期,濱江集團、保利置業(yè)等房企已提前完成年度銷售目標。
據(jù)中指院銷售榜單，今年1~11月，保利置業(yè)、濱江集團分別實現(xiàn)銷售額520億元、1020.1億元。按照房企早前披露的500億元、1000億元全年目標銷售額計算，兩家房企目標完成率已達104%、102.1%（見附表）。此外，綠城中國今年前11的銷售額也達2467.2億元，目標完成率82.24%。
附表 2024年1~11典型房企銷售目標達成進度
數(shù)據(jù)來源：中指院、企業(yè)信息
在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的當下，今年房企銷售目標制定更加謹慎，多數(shù)房企并未公布銷售目標。不過，就當前行業(yè)銷售TOP30陣營來看，綠城中國、越秀地產(chǎn)、濱江集團、中建壹品、美的置業(yè)、保利置業(yè)6家典型房企明確公布了年度銷售目標，2024年的目標銷售額分別為3000億元、1470億元、1000億元、1000億元、550億元、500億元。
在房企銷售目標制定普遍保守的背景下，中建壹品是為數(shù)不多的“激進派”。在2024年年度工作會議上，中建壹品管理層定下了年度“千億房企”目標，全力沖刺全國房企20強。
2023年，中建壹品以518.8億元的年度銷售額排名中指院房企銷售榜TOP34，這意味著想要達成銷售目標，今年中建壹品近乎需要業(yè)績翻倍。從今年1~11月的銷售業(yè)績看，中建壹品實現(xiàn)銷售額423億元，目標進度42.3%；不過，其銷售額排名TOP19，較去年上升了15個位次。
此外，盡管華潤置地并未公布今年的目標銷售規(guī)模，但在今年年中業(yè)績發(fā)布會上，華潤置地管理層預計，公司全年總口徑簽約額保持行業(yè)前四。就在今年10月，華潤置地銷售額超過萬科，躋身行業(yè)TOP4。截至11月，華潤置地以2268億元的銷售額延續(xù)第四位次，達成目標規(guī)劃。
此外，年初表示要“全年銷售穩(wěn)中有升”的中海地產(chǎn)，今年前11月的銷售額已達2704億元。以公司2023年全年合約銷售額3098.1億元為基礎(chǔ)，目前中海地產(chǎn)的銷售額已達去年的87.28%，年度銷售額有望實現(xiàn)“穩(wěn)中有升”。
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“日光盤”頻現(xiàn)
一線樓市集體回暖
從11月份成交數(shù)據(jù)看，目前一線城市已傳遞出“止跌回穩(wěn)”信號。樓市利好政策的密集推動下，北上廣深成交量集體回暖，尤其二手房成交屢創(chuàng)新高。
近期上海樓市呈現(xiàn)“量價齊升”。據(jù)上海鏈家的監(jiān)控數(shù)據(jù)，11月上海共成交新建商品房6694套，環(huán)比增長27%，同比增長27%；成交均價73548元/平方米，環(huán)比增長1%，同比增長13%。另據(jù)安居客上海統(tǒng)計數(shù)據(jù)，11月上海二手房成交總套數(shù)為2.705萬套，創(chuàng)下近44個月以來新高。
深圳樓市整體成交數(shù)據(jù)同樣亮眼。據(jù)樂有家研究中心監(jiān)測，深圳11月新建商品住宅預售網(wǎng)簽8076套，環(huán)比上漲94.5%。二手住宅網(wǎng)簽7125套，環(huán)比上漲16.5%，為近4年以來最高點。
北京二手房市場表現(xiàn)火熱。據(jù)北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)，11月北京二手房網(wǎng)簽量達18763套，環(huán)比上漲約8%，同比上漲約50%，網(wǎng)簽量創(chuàng)20個月新高。其間二手房的議價空間也在減小，麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，11月北京二手房議價空間環(huán)比下降0.35個百分點，已是9月新政后連續(xù)兩個月下降，顯示業(yè)主對市場信心的恢復。
樓市“暖冬”背后，一線城市熱門項目頻頻開盤售罄，正在拉高市場預期。
在“豪宅”市場活躍度極高的上海，近期“日光盤”再度涌現(xiàn)。11月，徐匯濱江板塊中海領(lǐng)邸·玖章開盤選房，552套房源認購率約282%，觸發(fā)積分并刷新上海今年單次認購人數(shù)紀錄，項目開盤當天售罄，銷售額達到85億元，這也是該項目“四開四罄”。此外，當月上海大華公園柏翠項目、浦發(fā)唐城四期二批次項目均實現(xiàn)開盤售罄。
深圳龍崗區(qū)的深鐵閱云境項目11月開盤，首批214套房源不足2小時全部售罄，銷售額達10.77億元。該項目也成為繼福田海德園、龍華深業(yè)上城、光明中建觀玥之后，今年深圳的第四個“日光盤”。
為了年終業(yè)績沖刺，目前房企仍在加快新盤供應。近日上海樓盤認購火爆，比如，均價12.9萬元/平方米的保利外灘序項目認購率高達727%，成為今年認籌最高的項目并觸發(fā)積分；單價16.98萬元/平方米的陸家嘴太古源·源邸目前認購率也達到249%。此外，均價“10萬+”的保利永興里項目、信達信安里項目等目前認購率均已超過100%。
值得一提的是，不斷推進的樓市政策工具箱，將進一步對促進剛需和改善需求之間的交易循環(huán)發(fā)揮作用。12月1日，一線城市住房交易契稅、增值稅繳納新政正式執(zhí)行，按照此前北上廣深先后出臺的“減稅”政策，購置滿兩年的住房免征增值稅，140平方米以下住宅契稅稅率統(tǒng)一為1%，有望進一步帶動改善型住房需求。
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熱點城市頻現(xiàn)新“地王”
中海、華潤、保利重金奪地
伴隨樓市成交回暖，多地土拍市場也呈現(xiàn)較高活躍度。據(jù)中指院等機構(gòu)數(shù)據(jù)，近期土地市場出現(xiàn)邊際改善，北京、上海成為11月份住宅用地出讓金最高的兩個城市，土地出讓金分別達305.2億元、304.68億元。
其間華潤、中海、保利等央國企在一線城市拿地積極，斬獲多宗百億級地塊，成為年底拿地贏家。
在11月27日至28日的上海第七批次土拍中，華潤置地以獨立或聯(lián)合競拍形式斬獲3宗地塊，總金額達146.12億元。其中最熱門的“新楊思地塊”被華潤置地、中能建、越秀地產(chǎn)聯(lián)合體獲得，溢價率高達40.37%，刷新上海土拍市場溢價率紀錄。
在11月29日的北京土拍上，中海地產(chǎn)以總價153.32億元摘得北京市朝陽區(qū)“酒仙橋+小紅門+十八里店”巨無霸組合地塊，打破了北京單筆土地出讓金紀錄，加冕“總價地王”，項目最高銷售指導價達12.5萬元/平方米。
在12月2日的深圳土拍中，華潤置地、中海地產(chǎn)聯(lián)合體以總價185.12億元拿下深圳市南山區(qū)粵海街道T107-0107地塊，刷新了近十年深圳涉宅地塊的成交總價紀錄。
接連重金拿地，也使得上述幾家頭部房企在今年拿地榜單中位居前列。據(jù)中指院榜單，今年1~11月，保利發(fā)展、綠城中國、中海地產(chǎn)分別以476億元、452億元、407億元的拿地金額位居行業(yè)前三；華潤置地則以349億元的拿地金額排名第四。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉就此表示，近期地方政府開始拿出“壓箱底”地塊，熱點城市都在造“地王”，開發(fā)商也進入補庫存的階段，行業(yè)分化的同時，向央企國企集中的趨勢越來越明顯，“更重要的是，現(xiàn)在市場上供應的地塊，對開發(fā)商來說是空前的友好和讓利，比如不限價格、基本沒有配建、‘高得房率’等。據(jù)券商測算，今年出讓地塊的利潤空間在10%-30%，目的在于確保房企開發(fā)以后，能盡快售出，收獲確定性業(yè)績。”
李宇嘉補充道：“今年龍頭房企在一線城市斬獲‘地王’，重點城市、重點項目對企業(yè)的業(yè)績貢獻度明顯提升，比如中海在上海、北京、深圳的幾個項目獲得熱銷，而且是高溢價熱銷，貢獻了超過一半的業(yè)績。這是重大信號，即樓市有效區(qū)域開始集中，房企與其到處撒網(wǎng)，不如聚焦重點城市、重點區(qū)域、打造高溢價的重點產(chǎn)品，以事半功倍的開發(fā)銷售邏輯完成業(yè)績。”
對于后續(xù)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進表示，2024年房地產(chǎn)市場呈調(diào)整態(tài)勢，“5.17”、“9.26”兩輪政策托底市場，其中“9.26”新政支持力度大，效果持續(xù)性強于以往，因此10月以來市場量價出現(xiàn)階段性恢復，11月核心城市銷售也保持一定規(guī)模，“隨著年末房企沖刺銷售業(yè)績，加大推盤力度，預計12月房地產(chǎn)市場仍將保持一定活躍度，不過短期內(nèi)‘以價換量’或是市場主流。”
（本文刊于12月7日出版的《證券市場周刊》。文中提及個股僅作舉例分析，不作投資建議。）
