斑馬消費 楊柘

最大的物管企業碧桂園服務，被上海最大的居民小區炒了魷魚，多少有點丟面子。

這或許只是行業里的冰山一角。在物業服務由粗放向高質量服務的轉型升級的過程中，物管企業和業主需求的難以匹配，不斷積攢矛盾，乃至最終爆發。

半個多月前，碧桂園服務前總裁李長江在2024博鰲物業大會上演講中指出，當下物業很多服務并沒有真正落實到行動上，獎懲機制、晉升機制等等都不對應，這是一個難以改變的現狀。

碧桂園服務更棘手的，是持續下行的業績和垮塌的股價。

解決這一系列問題，對于公司新的掌舵人徐彬淮來說，可能真的需要時間。

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被業主“炒魷魚”

國內最大的物管企業碧桂園服務（06098.HK），被上海最大的居民小區“炒魷魚”。兩個“最大”之間的碰撞，成為了最近幾天的熱點新聞。

事發地為康城小區，位于上海閔行區莘莊鎮，是上海第一批商品房小區，1999年首次開盤發售，總規劃建筑面積超過200萬平方米，實際居住人口3.6萬人左右。

2013年，深圳盛孚物業上海分公司簽下上海康城小區的服務合同，但在2023年6月到期后未能續簽。據公開資料，2020年12月，碧桂園服務全資收購深圳盛孚物業，間接拿下了康城小區物管業務。

昨日，碧桂園服務在對外回應里確認，仍在為該小區提供事實物業服務。

小區業主對物業不滿，要么是因為價格，要么是因為服務。康城小區與碧桂園服務之間的矛盾也不例外。

今年4月24日，上海康城業委會就小區物業服務質量問題，向盛孚物業發出溝通整改函件，但未見明顯改善。

業委會在5月、6月又數次發函。多次交鋒之后，業委會在7月下旬啟動業主大會程序，8月26日決定不再續聘在管物業。

據相關新聞報道，盛孚物業的問題，涉及小區房屋滲漏水維修、電梯維保、非機動車庫清理、保安及保潔等。事多且繁雜，矛盾也不斷積攢。

盡管已不再續聘，碧桂園服務沒有放棄上海康城的意思。公司表示事發后深刻反思，并回應將對小區業委會提出的問題，逐一提出可行的解決方案。另外，已重新任命上海區域總裁、滬南地區負責人，上海康城小區項目收歸公司總部直管。

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業績下行

上海康城一役，給碧桂園服務敲響了警鐘。

物業服務行業已經由粗放管理走向高質量服務的轉型升級階段，讓小區業主感受到真實接地氣的服務，讓財報中的話術實實在在落地，才能受到業主的擁戴。

當下的物管企業和業主，往往存在服務和需求難以匹配的困擾。在轉型升級過程中，物管企業面臨經營成本上升、商業模式單一等諸多問題。

2020年至2023年，碧桂園服務營業收入增速由61.75%降至3.01%，歸母凈利潤增速由60.78%降至-84.96%。同期，毛利率由33.97%降至20.49%。

今年上半年，這一囧狀延續，實現營業收入210.46億元，歸母凈利潤14.40億元，同比分別增長1.51%和-38.74%。期內，整體毛利率為21.16%，同比減少3.72個百分點。

公司收入主要來自“三供一業”以外的物業管理及相關服務業務、三供一業業務、城市服務、商業運營服務這4大板塊。其中，“三供一業”以外的物業管理及相關服務業務收入是大頭。

“三供一業”以外的物業管理及相關服務業務，包括物業管理、社區增值、非業主增值及其他服務。2024年前6個月，分別實現收入127.52億元、19.98億元、3.55億元和0.95億元，同比分別增長4.64%、6.05%、-63.48%和58.33%。

物業管理業務是公司收入貢獻大戶，近年收入增速持續放緩。2020年至2023年，其收入增速分別為49.7%、60.3%、65.7%、8.1%，2024年上半年為4.64%。

截至今年6月末，除“三供一業”業務外，公司合同管理面積約16.35億平方米，收費管理面積約為10.06億平方米。

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后李長江時代

去年10月，在碧桂園服務供職12年的李長江，辭任總裁職務，揮手告別。

李既是物管行業老兵，也是公司的功勛人物。其對行業的洞察和遠見，助力碧桂園服務發展壯大，是行業少見的務實派。

2020年5月，碧桂園服務市值首破千億港元，為第一家千億市值的物管企業。那是李長江的高光時刻。

李長江離開后，徐彬淮接任。徐并非傳統物管人，過去的履歷集中在敦豪航空、總統輪船等企業。進入碧桂園服務后，主要負責企業戰略、品牌、數字化轉型等業務，是李長江的左膀右臂。

盡管從管理規模、營收規模來看，碧桂園服務仍是行業第一，可徐彬淮肩上的擔子并不輕。今年上半年，現金流下降、增收難增利的現實，是對他的嚴峻考驗。

2024年中期業績顯示，公司經營活動所得現金凈額為2.70億元，較上年同期下降87.7%。這主要來自，預期計劃內凈利潤下降、業主預存物業費下降的影響。

物管企業的現金流，歷來依賴于一線費用的收繳率。截至今年6月末，在公司貿易應收款219.58億元中，關聯方28.99億元貿易應收款，減值撥備21.49億元、第三方190.59億元貿易應收賬款，減值撥備13.08億元。

為加速回款，公司稱已成立欠款追討委員會，全面推進欠款追討；針對逾期賬款，采取以資抵債、訴訟或仲裁等措施解決。

在二級市場上，碧桂園服務業表現不佳。截至昨日收盤，公司總市值為147.43億港元。要知道，2021年8月，公司總市值曾站到2000億港元之上，一舉超過碧桂園（02007.HK）。

投資者著急，徐彬淮更著急。在日前舉行的中報業績會上，他誠懇地說，“希望大家給我們一些時間。”