斑馬消費 楊柘

上周，格力地產、冠城大通先后官宣剝離房地產業務，股價應聲大漲，似乎在為這些企業的“識實務”而擊掌。

盡早降杠桿、甩掉包袱，主動適應新趨勢，是他們逃離房地產行業的重要動機。

今年以來，至少已有5家上市房企毅然“退房”。躲過房企暴雷潮之后，他們著急斬斷潛在的風險。行業深度調整期里，房地產業務已成各大公司的業績拖累。

2023年，滬深、內地在港上市房企凈利潤均值同比分別下降38.2%和29.6%，滬深上市房企有4成以上虧損、港股房企虧損比例更是超過6成。

今年以來，行業仍未復蘇。前5個月，全國房地產開發投資同比下降10.1%、開發房屋施工面積同比下降11.6%，唯商品房待售面積同比增長15.8%。

在漫長的季節里，上市房企們猶如踩著鋼絲繩跳舞。已陷入雷區的難以自拔，在岸邊的幸運兒，亦要安全脫身。畢竟，盛宴過后，笙歌歸院落，燈火下樓臺。

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退房潮起

在2023年克而瑞房企銷售百強榜單上，美的置業（03990.HK）以658.5億元銷售額位列第22位。

背靠家電巨頭美的資本系及何氏家族，又在大灣區占據主場優勢，美的置業成為民營房企中，為數不多的穩健派。

但，公司仍提出“退房”的想法。6月23日，美的置業剝離房地產業務擺上臺面，由控股股東美的發展（BVI）全面接手。

截至去年底，公司擁有土儲建筑面積約2650萬平方米、319個物業開發項目，分別位于大灣區、長三角等五大區域。

在今年3月舉行的業績會上，公司總裁郝恒樂就對外表示，今年是公司非常關鍵的一個起點，將聚焦業務結構優化。沒想到，房地產主業這么快便成為棄子。

不是美的置業不努力，而是房子確實不太好賣了。2024年上半年，公司實現合同銷售金額202.1億元、合約建筑面積177.3萬平方米，同比分別下降50.17%和44.70%。

美的置業官宣“退房”后的一周里，格力地產、冠城大通（600067.SH）跟進，先后宣布剝離房地產業務。

格力地產（600185.SH）重組4年，至今沒有完成，公司房地產主業近年只是消耗剩余土儲。此次擬置出的上海、重慶及三亞等三地業務規模相對較小。截至2023年末，三地合計可供出售面積約22.59萬平方米。

自2014年起，格力地產涉足房地產業務，規模始終不大，公司更多的精力放在多元化轉型上。7月8日，剝離地產業務進入議事日程。

冠城大通近乎一樣，港商韓國龍2002年入主后，主導電磁線和房地產雙主業格局，但房地產業務規模停滯不前，擴張相對保守。最近幾年，基本在消耗庫存，去年末，可供出售面積約33.23萬平方米。7月10日晚，公司“退房”擺上臺面。

在此之前，從破產重整走出的山子高科（原銀億股份）、國資背景的華遠地產，均宣告剝離地產業務，轉而尋求更好的發展。

這些企業剝離地產業務，接盤方都是控股股東。

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斷臂求生

多年前，王健林就嗅到了房地產行業的風險。2017年，他與融創孫宏斌、富力張力的世紀交易，就是幫助萬達賣資產、降負債，淡化地產。

后萬通時代，萬通發展（600246.SH）在2017前后嘗試金融服務、泛海控股發力金融業務，已退市的中天金融，7年前就在盤算去地產化。

以往傲嬌的地產業務，為何紛紛成為企業棄子？

原因很簡單，房地產行業資金密集型特征、房住不炒的政策定位，以及一波接一波的行業調整，樓市由賣方市場進入買方市場。

在這個周期里，曾連續3年躋身千億房企的美的置業，盡可能維持健康的財務狀況，并設法完成“三道紅線”的考驗，但付出了極大代價。公司公告中稱，在保障財務健康的同時，仍必須承擔沉重負擔，以支持房地產開發業務。

2023年，公司合約銷售規模較上年減少134億元；實現營業收入735.65億元，同比下降0.09%，歸母凈利潤為9.14億元，同比大降47.08%。

從長遠來看，房地產市場未明顯好轉，如果不及時作出戰略性選擇，風險難以預料。

在這一點上，國企的敏銳感或許稍強一點。

4月底，老牌地產商華遠地產（600743.SH）宣布剝離地產業務，令人唏噓。它曾在業內叱咤風云，亦在地產黃金時代原地踏步。近3年，公司陷入泥潭，歸母凈利潤合計虧損約60.52億元。2023年末，公司1年內到期非流動負債84.19億元，同期，在手貨幣資金僅22.57億元。

住宅大開發時代漸漸遠去，房地產業務漸漸成了包袱。斷臂之后，非地產業務能否撐起公司業績？

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誰是下一家？

上市房企去地產化，無非兩大原因，一是業務結構由“重”轉“輕”，借以實現企業轉型；另一方面通過轉讓房地產業務，降低負債和減輕償債壓力。

輕舟，就能駛過萬重山？

首先，要面對的是企業收入規模大幅縮水。格力地產、美的置業等，2023年地產業務收入所占比重在89.45%和超過97%，非地產業務收入比重甚小。

如果不追求規模，物管、代建等業務，倒是可以為公司保障穩定的現金流，但是，也有行業競爭的風險。

以代建業務為例，很多上市房企早有布局，金地、龍湖、融創、建業等龍盤虎踞，聲稱聚焦代建業務的華遠地產，又有何優勢？

“掏空”房地產主業之后，美的置業保留了物管、商業、產業園等五大業務，現在能打的只有物管業務。2023年底，物管服務合約面積9032萬平方米，營業收入15.22億元。這是企業轉型輕資產運營后最大的業績支撐。

山子高科（000981.SZ）前身為銀億股份，早年為寧波地產一哥。公司流動性危機爆發于2018年，在經歷破產重整之后，跨界新能源業務，房地產成為必須甩掉的包袱。

6月29日，山子高科將子公司銀億地產100%股權掛牌出售，盡管最終成交價較首次掛牌價降幅3成以上，總算告別耕耘30年的房地產業務。

2024年一季度，公司實現營收11.80億元、歸母凈利潤4.58億元，這是歷經連虧6年、 累計虧損近150億元后，再次扭虧為盈。

不過，房企轉型并不是一件容易的事。1年多前，榮豐控股（000668.SZ）官宣，曾斥資3.17億元向醫療器械行業的轉型失敗，不得不回歸房地產老本行。

隨著行業洗牌加劇，上市房企銷售下滑和債務高企，可以預想得到會有更多的房企甩掉房地產拖累。

下一家，會是誰呢？