文丨秦佳麗

編輯丨李壯??????

在10月份廣州首套房商貸利率跌破3%之后，如今回升至3%，這在一定程度上確認了樓市回暖趨勢。?

近日多方市場消息顯示，房貸利率曾步入“2”字頭的廣州，自11月7日起將新增商業房貸利率上調至3%。有業內人士向本刊表示，此次廣州商業銀行對于商貸利率下限的明確，是為了保持商貸利率與公積金貸款利率的差距，避免市場形成利率無序下降的預期。尤其是在市場面出現改觀之后，銀行有必要調整過低的房貸利率。

廣州等城市房貸利率上調背后，市場面也整體出現改觀，在國內商品房銷售“銀十”罕見超過“金九”的背景下，房企也在加速年底“搶收”。據中指院披露的前10月百強房企銷售榜單，華潤置地銷售額已超越萬科躋身行業TOP4。結合A股房企三季報來看，衢州發展、中國國貿兩家房企不僅凈利潤規模位居TOP10，同時難能可貴地實現營業收入與凈利潤“雙增”。

廣州最低房貸利率上調至3%

引導市場利率合理預期

在房企銷售全線回暖之際，房貸利率出現調整。曾將首套房商貸利率下調至2.85%~2.9%的廣州，近日開始將新增房貸利率上調至3%。多方市場消息稱，“依據相關通知，廣州首套房貸利率不得低于公積金貸款利率”。

回溯今年10月，貸款市場報價利率（LPR）迎來年內第三次下降，1年期LPR為3.1%，5年期以上LPR為3.6%，兩個品種均較上月下降25個基點。廣州地區商業銀行房貸利率也隨之下調，首套房商貸利率普遍下降至2.85%~2.9%，接近廣州首套房貸公積金貸款利率。

多位業內人士向本刊印證，目前廣州商業銀行上調新增房貸利率的消息屬實。廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉就此向本刊表示，此次廣州銀行業對于商貸利率下限的明確，是為了保持商貸利率與公積金貸款利率的差距，以維持公積金貸款的普惠性，避免市場形成利率無序下降的預期。

“去年以來，房貸利率下降幅度非常大，本質上是商業銀行為了獲得房貸份額出現‘內卷式’競爭的結果。對于公積金等普惠金融服務來講，利率并非越低越好。因為房貸利率是由金融服務、風險控制、資金成本、行業競爭、政策因素綜合決定。”李宇嘉表示，“此次明確了新增房貸利率不能低于3%，打消了市場對于利率無底線下降的預期，這對于防范風險、提高金融服務是有好處的。”

在李宇嘉看來，繼廣州之后，其他城市有望跟進叫停商業銀行“內卷式”的利率競爭，進而讓市場一致形成關于利率調整的合理預期：“當然，3%也未必是長期執行的利率下限，后續如果政策因素調整，比如下調了存款準備金率、下調了存款利率和公開市場操作利率等，貸款利率也會跟著下降。”

同策研究院研究總監宋紅衛就此向本刊表示：“近期廣州等城市確定上調房貸利率，原因在于之前執行的房貸利率過低，相當于LPR-75個基點，比央行提供參照的存量貸款利率LPR-30個基點低了40個基點。另外，新增房貸利率過低對于銀行利潤影響較大，銀行有必要做出適度的調整，尤其是在市場面有了改觀之后。”

宋紅衛介紹，從購房者的角度來看，房貸利率調整后，購房成本有小幅的回升，但是較歷史年份仍然屬于較低水平，更重要的是未來存量房貸將實行LPR和浮點的動態調整機制，可以打消購房者最低點入市的念頭。對于銀行而言也可以降低讓利的壓力，“預計后續部分低利率的城市可能會跟進上調，執行標準參考為央行公布的LPR-30個基點。”

而在廣州將房貸利率上調背后，市場面已經整體出現改觀。在前期系列政策組合拳作用下，全國商品房銷售面積同比的連續下降終于出現拐點。住建部數據顯示，10月份全國新建商品房網簽成交量同比增長0.9%，自去年6月份連續15個月下降后首次實現增長；全國二手房網簽成交量同比增長8.9%，實現連續7個月同比增長。分區域來看，廣州、深圳、南京、寧波、大連、東莞等城市新房成交量同比增幅超過30%，北京、上海、深圳、杭州等城市二手房成交量同比增長超過50%。

房企加速年底“搶收”

華潤置地銷售額躋身TOP4

據中指院發布的2024年1-10月中國房地產企業銷售業績榜單，其間百強房企銷售總額為34599.95億元，仍為同比下降狀態。不過，10月單月百強房企銷售額環比增長67%，銷售情況升溫明顯。?

歷經行業深度調整，當前龍頭陣營開始趨于穩定。今年前10月，“保中綠”分別以2840億元、2404億元、2149.3億元銷售額延續TOP3。此外，央國企及區域龍頭房企仍然呈現穩健優勢，招商蛇口、建發房產、濱江集團、越秀地產、龍湖集團入圍TOP10，入圍門檻超過849億元（見表1）。

表1? 2024年1—10月房企銷售額TOP10

數據來源：中指研究院、本刊整理

值得一提的是，華潤置地此次超越萬科躋身行業TOP4，兩家房企的銷售額分別為2033億元、2017億元，華潤置地以16億元的微弱優勢勝出。

結合近期A股上市公司悉數披露的三季報，目前房企盈利表現持續分化。據Wind數據，今年前三季度103家A股房企中有56家房企盈利，占比逾五成。

從房企“賺錢”能力看，今年前三季度A股市場共有3家千億級營收規模的房企，即萬科、保利發展、綠地控股，分別實現營業收入2198.95億元、1827.74億元、1599.49億元；凈利潤規模前三甲則為保利發展、招商蛇口、衢州發展，分別實現歸母凈利潤78.13億元、26.01億元、19.83億元（見表2）。

表2? A股房企2024年前三季度歸母凈利潤規模榜TOP10

數據來源：wind

如果將觀察范圍聚焦凈利潤排行TOP10的A股房企，國央企及混改房企占據7席，涵蓋衢州發展、南京高科、華發股份、陸家嘴、中新集團等。與此同時，部分民企仍能保持韌性，新城控股、濱江集團同樣入圍凈利潤規模TOP10。

整體來看，衢州發展、中國國貿不失為今年前三季度的“績優生”與“增長派”。其間衢州發展與中國國貿不僅分別以19.83億元、10.19億元的歸母凈利潤位居A股房企凈利潤規模TOP10，兩家房企還難能可貴地實現營業收入與凈利潤“雙增”。今年前三季度衢州發展的營業收入、歸母凈利潤分別同比增長279.28%、1.43%；中國國貿的營業收入、歸母凈利潤分別同比增長0.02%、1.63%。

主打“地產+科技”概念的衢州發展（曾用名“新湖中寶”）今年引入了衢州國資入主。今年1月，新湖中寶向衢州市國資企業衢州智寶進一步轉讓18.43%的股權，衢州智寶及其關聯方由此持有新湖中寶28.54%的股份，成為上市公司第一大股東。按照彼時新湖中寶公告，股權轉讓原因主要為進一步優化公司股東架構、爭取地方政策支持、全面深化合作、推進公司轉型。

房地產或呈“暖冬”行情

成交價格有望“止跌回穩”

在業內人士看來，伴隨四季度的商品房銷售反彈，今年有望呈現“暖冬”行情。李宇嘉表示：“10月份商品房成交量環比增長，其中一部分認購量會在11月份轉化為網簽數據，所以11月份的統計數據不會太差。12月份正值開發商全年業績沖刺階段，疊加政府在收購存量住房和配售新房方面動作的加快，對于商品房銷售會有幫助。因此，四季度的商品房銷售將會有明顯的反彈，今年大概率呈現‘暖冬’行情。”

在李宇嘉看來，商品房成交量的“止跌回穩”，也意味著接下來成交價格的“止跌回穩”。據介紹，目前二手房的議價空間在明顯收窄，合富大數據顯示，廣州的二手房議價空間從9月份的8.5%降到了8.1%，這意味著成交量的反彈對價格企穩形成了支撐。

宋紅衛認為，房地產行業復蘇仍需經歷一定的傳導周期。“房地產止跌回穩是指整個產業鏈條，即從拿地、投資、新開工、銷售等各個環節的止跌回穩，而非單純的指銷售量或者房價。目前可以確定的是行業‘政策底’已經出現，但是從‘政策底’到‘市場底’乃至整個行業底部還有較長的傳導周期。”

據介紹，衡量房地產產業鏈條整體觸底需要同時具備四個信號。一是政府部門有大力度的救市政策入市，包括極其寬松的貨幣政策、財政政策、調控政策，盡最大力度給予市場信心支持；二是政府加快下場收儲和救助，出清房地產行業風險；三是市場成交量逐漸回升；四是資產投資回報率需達到一定水平，當房屋租售比的指標自下而上穿透10年期國債收益率水平時，意味著資產價格已經接近底部。

宋紅衛認為：“綜合來看，目前第一個信號已經完全實現，當前相關政府部門在財政政策、貨幣政策方面給予大量支持，但是其余指標目前只是結構性的好轉，仍需要持續性觀察。不過預計一線城市最早止跌回穩。”

（文中提及個股僅作舉例分析，不作投資建議。）