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房地產的故事，一天比一天精彩。

01

千億房企丟了保險柜

這兩年最不缺奇聞怪事的行業，當屬地產界。

愛馬仕大哥一直霸占著流量的頂端，一會兒要業主自救去解決爛尾樓，一會兒傳出跳樓的謠言，一會兒要“再借3000億”。

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本來以為許老板已經夠“鶴立雞群”了，沒想到還是大家太天真。

最近兩家老牌房企：正榮地產和中梁地產，上演了一出誰都想不到的戲碼——

保險柜丟了。

事件的起因是正榮“搬家”。

前些天廈門某寫字樓，正榮（廈門公司）忙著把辦公室從9樓搬到17樓。就這不起眼的搬個家，把價值近30億的保險柜搬丟了。

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保險箱里面放的是公司印章、四證、以及項目公司財務資料，這個項目公司下轄的廈門集美區的項目，目前還有大量貨值沒有開發銷售，是正榮目前手里為數不多的優質項目了。

事情離譜就離譜在這里，別的都不丟，偏偏丟了最重要的保險柜。作為項目股東方，正榮和中梁雙方選擇報警處理。

“丟失當天我們就去報案了，到目前也沒有給調查結果。”

但這么大個保險柜也不可能憑空消失，更不會是巧合，顯然是人為的。很快他們就發現“偷走”柜子的是這個項目的金主爸爸——廈門國際信托。

提到“商戰”，你會想到什么？

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是不是商戰文里描寫的各種高智商高端大氣上檔次，以及高手過招時的暗潮洶涌，像后宮戲那么環環相扣,步步驚心的,每個細節都充滿著深意，堪稱沒有硝煙的戰爭？

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實際上的商戰，就是潛入你們公司，把保險柜“偷了”。

02

一塊地，引發的“血案”

細細拆解這件事，內核并不復雜，就是地產開發商與信托公司之間的糾紛所致。

廈門國際信托也說得很清楚：

“偷這個概念就不屬實，保險箱屬于三方共管，在中梁、正榮出現違約后，根據原來的約定加強對保險箱保管。所以才把保管地點從他們那邊轉移到廈門國際信托這邊來。”

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但不管原因如何，這種做法還是不太妥當。

事件的根源要追溯到2021年5月。

彼時，廈門集中供地出讓一宗地塊，正榮與中梁聯手，歷經近1小時、93輪激烈角逐，以18.8億元的總價摘得了廈門集美區這宗地塊，溢價率達到49.21%，樓面價也觸及約3.15萬元/平方米的高位。項目名定為中梁·正榮天著潤宸。

拿地后，按照傳統玩法，正榮和中梁找來了廈門信托配資，以“明股實債”方式融資4.5億，貸款期限2021年8月20日至2022年10月20日。

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在理想的情況下：項目拿地半年開盤、一年清盤，房子賣完錢回來，就可以歸還借款。

但沒想到，2021年下半年開始樓市成交量急劇萎縮，民營房企承受前所未有的現金流壓力，一個個像鞭炮一樣接連爆雷。

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到了2022年2月，正榮和中梁也遭遇評級下調、股債雙殺，這時候廈門信托急了。剛剛借款才半年，廈門信托就發難，要求正榮和中梁過戶項目股權。

并且作為項目資方，廈門信托還濫用權限，不同意項目用印，導致項目即使已達到預售條件，也沒法拿預售證，開不了盤。

阻撓了這個項目的開盤的原因，是因為怕賣出來自己拿不到全部的錢，有所虧損。

于此形成了一個死結，開不了盤就還不了錢。

中梁和正榮也想過還錢，畢竟家底還在湊一湊也能把這4.5億元還上，就是利息能不能打折。但是利息打折的事情，被廈門國際信托拒絕了。真是大資本剝削小資本，金融資本想著剝削一切資本。

然后三家一直在不斷反復拉扯。

直到這次，廈門國際信托真急了。

4月29日，廈門國際信托發布2022年度報告。2022年度實現營業收入12.87億元，同比下滑28.31%；實現凈利潤6.93億元，同比下滑17.56%。

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地主家也沒余糧了，于是把手伸向了那個保險柜。

相當于，你要開店，我先借給你錢，然后不讓你開業掙錢，同時逼你還款或把店給我，最后店鋪的公章產證我都拿走了。

最終的結果，可能就是三輸。

03

大家的日子都不好過

信托公司對章證照的監管有兩種方式，一種是“保管”，一種是“共管”。

所謂“保管”，是指章證照由信托公司自己單方保管，信托公司對章證照有完全的控制權。

所謂“共管”，只指章證照由信托公司和項目公司共同管理，一般來說管理方式將章證照放在項目公司一個獨立的保管箱內，保管箱鑰匙和密碼由信托公司管理。

但是無論是“保管”還是“共管”，只要章證照在項目公司所在地，它都面臨一個共同隱患：道德風險。

之前聽別人講過一件真事：保險柜在金融機構派駐人員所住的酒店里，項目公司的人直接暴力摁倒保管員，將保險柜抬走了事。金融機構報了警，警察來了之后沒有打架斗毆，不涉及刑事和行政處罰，最后認定為公司與金融機構之間的民事糾紛，建議法院起訴處理。

所以地產公司和信托公司共管保險柜出現問題早就不是什么什么破天荒的稀罕事。

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比如，2022年10月，中融信托發現與融創地產共同保管的保險柜鎖芯被換，監管賬戶11.4億元資金被融創劃走。

甜蜜期的時候，你儂我儂觥籌交錯，大難臨頭時，扯皮推諉齟齬不斷。

其實相比廈門國際信托，正榮的處境更為慘烈。

前段時間，正榮地產發布了2022年度業績報告：

2022年收入258.95億元，較上年369.92億元，下降30.01%。

凈利潤虧損146.17億元，較上年盈利11.96億元，下滑1322.16%；

歸母凈利潤虧損128.77億元，較上年盈利8.09億元，下滑1691.72%。

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從財報上看，公司經營到了十分危險的地步。

此外還有，股價閃崩跌了99%、月銷售額同比下滑、評級下降……每一個看上去都讓人憂心忡忡。

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去年4月，正榮地產官宣“暴雷”：因2042萬美元利息未如期支付導致違約。

同年5月底，正榮地產繼續披露，缺乏充足財務資源，預計無法于2019年11月票據的寬限期屆滿前支付利息1300多萬美元。

每次違約的金額都不算大，千萬美元級別。要知道正榮最鼎盛的時候，銷售額曾經是千億檔位，名副其實的千億房企。

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事到如今被一分錢難倒英雄漢。

究其原因，還是正榮犯下了和所有房企一樣的錯誤——盲目擴張。

正榮地產從江西起家，延伸到福建，再輻射到全國，2016年總部搬入上海金融大都市之后，布局從華東開始，華北、西北、西南、華中、華南，全線開花。

縱觀他們的發展堪稱大躍進，憑借不斷的增加債務與加持杠桿，進一步進軍全國。因此，正榮地產的債務持續累增，總負債額已經高達2129億元。

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在“三條紅線”一出之后，正榮的資金鏈基本就斷了。

高杠桿、高負債的問題隨之暴露出來，接著就是多骨諾米牌式的塌方。

正榮的爆雷，還有這次廈門國際信托直接上門拿走保險柜，都不單單是企業信用的問題，更是屬于樓市下行周期的連鎖反應。

大家都知道樓市這幾年不行了，都知道房子很難賣、項目要虧錢，但大家都不想虧錢。那怎么辦？

就只能看誰跑得快，看誰手段狠了。