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借來的錢，終究是要還的。
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融信“破冰”
爆雷房企正在加快“排雷”的進(jìn)程。
在富力、龍光、融創(chuàng)、時(shí)代中國之后，又一家大型房企給出了境內(nèi)債重組方案。
就在兩天前，市場傳來消息，融信中國將對境內(nèi)所有存續(xù)的6只公募債和兩只私募債進(jìn)行整體重組。
綜合來看，根據(jù)界面新聞的梳理，此次展期債券范圍包括公募債“19融信01”、“19融信02”、“20融信01”、“20融信03”、“21融信01”、“21融信03”，以及私募債“19融投02”和“19融投08”。
不過有意思的是，其中“20融信1”、“20融信3”、“19融信01”三只債券的本金余額計(jì)劃在三年內(nèi)分六期兌付。自2023年10月28日起，分四期合計(jì)支付——
1%。
剩下的本金將于2025年1月28日起，每隔三個(gè)月，分六期分別支付5%、10%、15%、20%、25%、24%，直到2026年4月28日。
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▲融信擬定的初步延期兌付方案，圖源界面新聞
1%的“首付”著實(shí)有點(diǎn)摳搜，但融信這波操作，可將絕大部分境內(nèi)債務(wù)兌付壓力轉(zhuǎn)移到2023年之后，以此獲得兩到三年的喘息。
理想很豐滿，但還得看債主們是否同意。
時(shí)間回到2022年7月10日，融信發(fā)了個(gè)公告，稱兩筆美元票據(jù)合計(jì)2786.55萬利息到期未付，正式宣布違約。
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面對此舉，市場一度感到驚訝，2021年銷售額過千億、凈利潤約13億的Top30房企，竟然被區(qū)區(qū)2786.55萬的利息絆倒了。
爆雷一旦開始，就很難停止。隨后的2022年10月、2023年1月，融信繼續(xù)出現(xiàn)債務(wù)違約，資金處境不斷惡化。
盡管融信的債務(wù)重組方案看起來沒有太多吸引力，但總好過躺平。否則一旦被ST戴帽，就將迎來被退市的風(fēng)險(xiǎn)，這將讓企業(yè)陷入更加艱難的融資困境。
2
到底欠了多少債？
債務(wù)重組方案通過之前，融信依舊背負(fù)著巨大的壓力。
財(cái)報(bào)顯示，截至2022年末，融信的總資產(chǎn)為1892.32億元，總負(fù)債1585.98億元，總負(fù)債率83.81%；借款總額為424.04億元，其中境內(nèi)發(fā)行的公司債券總額為241.62億元；一年內(nèi)到期的借款總額197.85億元。
查閱企業(yè)預(yù)警通可知，目前融信有4只存續(xù)美元債，存續(xù)規(guī)模達(dá)11.77億美元，2023年還將有兩只美元債到期。
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債務(wù)緊逼，融信的造血能力卻并不樂觀。財(cái)報(bào)同期，融信的現(xiàn)金及等價(jià)物只有47.88億元，其中還有39.75億元的受限制現(xiàn)金。
從銷售情況來看，2022年，融信累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額約578.73億元，同比下降62.79%；實(shí)現(xiàn)收入300.59億元，同比減少約9.69%。
同時(shí)，融信的年內(nèi)溢利較去年17.27億元轉(zhuǎn)盈為虧，虧損約124.4億元，公司擁有人應(yīng)占虧損約達(dá)112.35億元。
▲圖源企業(yè)預(yù)警通
很多人可能對這個(gè)數(shù)字沒有概念，我們來做個(gè)對比，現(xiàn)在中等配置的保時(shí)捷卡宴差不多是100萬元/輛。也就是說，如果拿著這些錢去買保時(shí)捷卡宴，能買到——
11235輛。
要知道，根據(jù)企業(yè)預(yù)警通的數(shù)據(jù)，融信在2018年—2021年總共也才賺了90.27億的凈利潤。換句話說，融信只用了一年，不僅把過去四年賺的都虧光了，還要倒貼22億！
為了湊錢還債，近一年來融信也進(jìn)行了多次自救，甚至還“腰斬式”裁員。遺憾的是，局面似乎依舊沒有改變。
3
遭到反噬的“地王收割機(jī)”
別看融信現(xiàn)在這么慘，人家當(dāng)年可是妥妥的地產(chǎn)“黑馬”。
銷售額從百億走到千億，華潤用了8年，龍湖用了10年，富力用了12年；而融信，只用了——
3年。
2015年-2018年，融信的銷售額從119億元一路上升至1219億元，三年內(nèi)成功晉身千億房企的同時(shí)，年復(fù)合增長率高達(dá)117%。
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▲圖源無冕財(cái)經(jīng)
僅這一件事，就足以造就融信在地產(chǎn)界的傳奇。這種傳奇背后，是堪稱兇猛的拿地策略。
遙想2016年8月的上海，雅居樂、金輝、龍湖、招商、保利等幾十家知名房企共同爭搶N070202地塊。
這是一場激烈的戰(zhàn)役，地塊從46億的起拍價(jià)一路叫到了110.1億，樓面價(jià)超過10億，競價(jià)超過400輪。斬獲這塊地皮的，正是融信——
“見證過那場拍地過程的人，才知道歐老三的兇狠！”
靠著這股狠勁，融信和他的創(chuàng)始人歐宗洪一炮出圈。2016年，在歐宗洪的帶領(lǐng)下，融信在全國拿下了21塊土地，增加土儲(chǔ)超500萬平方米。2017年，融信更是狂攬78個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積高達(dá)1481.53萬平方米。
要知道，截至2016年底，融信總土地儲(chǔ)備才1060萬平方米。也就是說，僅從土儲(chǔ)來看，2017年融信相當(dāng)于買了一整個(gè)“融信”。而且，由于地王頻出，融信還被業(yè)界稱為——
“地王收割機(jī)”。
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但狂妄是有代價(jià)的。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2014-2018年，融信的負(fù)債率分別為——
1541%、247%、101%、159%、105%。
這些年，融信向銀行、債券、保險(xiǎn)等借了百億級的錢，大部分都用來還債。地產(chǎn)經(jīng)緯更是梳理出一條線路，展現(xiàn)了融信的資本運(yùn)作脈絡(luò)——
對旗下土地進(jìn)行高估值→增加凈資產(chǎn)→降低負(fù)債率→獲得高評級→債權(quán)融資→再買地→再進(jìn)行高估值……
這個(gè)模式下，一旦哪個(gè)環(huán)節(jié)停止，融信就將墜入債務(wù)深淵。啥叫狂飆，這就叫狂飆！
時(shí)間來到2022年，融信摘地?cái)?shù)量掛零。曾經(jīng)的“地王收割機(jī)”已然熄火，更多的反噬卻還在趕來的路上。
4
尾聲
融信和歐宗洪身上，有著典型的閩系色彩。
過去數(shù)年里，帶著“愛拼才會(huì)贏”的勇猛和“激進(jìn)”的標(biāo)簽，閩系房企成為了地產(chǎn)江湖里最不可忽視的力量之一。最猛的時(shí)候，房企50強(qiáng)榜單里，閩系占了14席。
而這些“黑馬”背后，幾乎都有著共同的特點(diǎn)：高周轉(zhuǎn)和高杠桿。他們尤其喜歡拿著借來的錢高溢價(jià)買地。一個(gè)經(jīng)典的例子是當(dāng)年的福晟，甚至成立了一支專門拿地、有著300多人規(guī)模的飛虎隊(duì)，老板親自擔(dān)任總司令。
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▲圖源網(wǎng)絡(luò)
順周期的時(shí)候，很多暗礁都會(huì)被高速的發(fā)展所掩蓋，一旦風(fēng)向有變，他們都成了進(jìn)退兩難的裸泳者。
短暫的風(fēng)光之后，在去杠桿大潮下，狂飆的閩系紛紛陷入資金鏈危機(jī)。泰禾、禹洲、陽光城、正榮、融信……一個(gè)個(gè)驕傲的名字，都蔫了。
成也賭性，敗也賭性。這個(gè)市場上，很多人信奉“富貴險(xiǎn)中求”這句老話，認(rèn)為求富必須要賭。但他們常常忘記了這句話最本來的樣子——
富貴險(xiǎn)中求，也在險(xiǎn)中丟，求時(shí)十之一，丟時(shí)十之九。
