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好地塊，都搶瘋了？
01
2023的第一輪土拍，熱起來(lái)了
今年的第一輪土拍，基本結(jié)束了。
說(shuō)實(shí)話，有點(diǎn)超預(yù)期
——沒(méi)想到土地市場(chǎng)居然有恢復(fù)了起來(lái)的趨勢(shì)，甚至有點(diǎn)“小熱”。
熱到各路人馬都開(kāi)始出來(lái)?yè)尩亓恕?/p>
退居幕后一年多，薇婭以“買地”的方式復(fù)出了。
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近日，薇婭夫婦背后的直播機(jī)構(gòu)謙尋（杭州）控股有限責(zé)任公司斥資2200萬(wàn)元拿下了杭州濱江區(qū)的一塊占地1.6萬(wàn)平方米的工業(yè)用地，該地計(jì)劃用于開(kāi)展直播基地建造項(xiàng)目，項(xiàng)目總投資不低于3億元。
沉寂了400多天的薇婭，一上來(lái)就搞了個(gè)大動(dòng)作——2000萬(wàn)拿地、3億投資蓋樓。
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就是被網(wǎng)紅直播夫婦盯上的這座城，最近土地交易的情況也是超出預(yù)計(jì)的火熱。
杭州13宗涉宅地，總起拍價(jià)166.7億，來(lái)自錢二、未科、勾莊、市北、良渚、浦沿等杭州10個(gè)樓市熱門板塊。
土拍當(dāng)天上午9點(diǎn)開(kāi)始，備受關(guān)注的錢二宅地、浦沿宅地、勾莊宅地，甚至臨平良熟宅地、良渚低密宅地、湘湖商住地，接連拍至封頂價(jià)。
可見(jiàn)開(kāi)發(fā)商們的補(bǔ)倉(cāng)心態(tài)，有多么強(qiáng)烈！
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最后的戰(zhàn)績(jī)：總成交182億，60%封頂搖號(hào)，說(shuō)是搶瘋了也不為過(guò)。
不只是杭州，今年22城的土拍中，北京率先拉開(kāi)帷幕，也是難得的火熱。
第一輪土拍共推出18宗土地，最終的結(jié)果是1宗流拍，17宗成交，其中8宗土地底價(jià)成交，3宗觸及限價(jià)，平均溢價(jià)率4.5%。和去年第三輪相比，已經(jīng)算不錯(cuò)了。
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上海，19宗地塊全部出讓，總成交金額519億元，平均成交樓面價(jià)26089.9元/㎡，平均溢價(jià)率7.3%。
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萬(wàn)科在上海豪擲超百億，宣布強(qiáng)勢(shì)回歸。
重慶首輪土拍落下帷幕后，以“無(wú)一流拍”證明市場(chǎng)回暖。
上海、北京、杭州、成都、南京等完成今年第一批集中供地的城市土拍熱度均有回升，一二線核心城市土地市場(chǎng)呈現(xiàn)由冷轉(zhuǎn)熱的趨勢(shì)。
這是樓市又要熱起來(lái)了？
02
今年的土拍，有點(diǎn)意外
42家房企激烈爭(zhēng)搶一塊住宅用地，中簽率只有2.3%；
46家房企搶4宗地，開(kāi)拍后溢價(jià)率立即觸頂；
某地塊還未正式開(kāi)拍，就被60家房企搶到價(jià)格觸頂熔斷，中簽率僅1.7%；
31家房企競(jìng)價(jià)65輪搶一塊地，搖號(hào)中簽率只有3%……
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這些，都是真實(shí)發(fā)生在全國(guó)各地土拍現(xiàn)場(chǎng)的真實(shí)戰(zhàn)況，不少城市最近的熱門地塊都出現(xiàn)了幾十家房企的激烈爭(zhēng)搶，中簽率不到5%，甚至出現(xiàn)了非常罕見(jiàn)的“60選1”。
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如此情況在冷靜了一年多的土地市場(chǎng)，相當(dāng)意外。這還得從2021年突然宣布的“集中供地”說(shuō)起
招拍掛制度，是當(dāng)年我們從香港老師傅那學(xué)來(lái)的，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)：
地方將土地招標(biāo)、拍賣、掛牌，開(kāi)發(fā)商競(jìng)價(jià)購(gòu)買。
2021年2月，自然資源部下發(fā)一則文件：
全國(guó)主要一二線城市未來(lái)土地交易，要集中公示、集中招拍掛出讓。
一時(shí)間引起樓市震動(dòng)。
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這也就是我們現(xiàn)在所說(shuō)的集中土拍。過(guò)去賣地，一年四季都可以，但現(xiàn)在，一年只能賣三次，道理很好理解。
首次集中供地，噱頭當(dāng)時(shí)是拉滿的，江湖上各種傳言和分析滿天飛，集中供地考驗(yàn)房企眼光、什么拿不到地再等很久趕不上開(kāi)發(fā)了之類的。
一時(shí)間集中供地的城市地王不斷，溢價(jià)率很高，而今看，集中供地考驗(yàn)的分明是房企的眼光而不是資金實(shí)力。
首輪集中搶地后，搶到地的“后悔不已”，沒(méi)搶到地的反而慶幸。因?yàn)殡S后，樓市遭受了前所未有的“寒氣”。
恒大，在破產(chǎn)重組的邊緣瘋狂試探；融創(chuàng)活在恒大的陰影下；花樣年、新力等大房企相繼爆雷。
房企“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的神話徹底破產(chǎn)，越是做得大，越是什么萬(wàn)億航母、千億巨頭，越有可能出事。
房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)個(gè)宣布不玩了，樓市成交量急速下滑，連帶著土地市場(chǎng)一起崩。
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青島第二批次集中出讓的100宗地拍賣活動(dòng)因故“終止”，再次實(shí)施公開(kāi)出讓時(shí)間，以屆時(shí)公告為準(zhǔn)。
北京拍地延期、上海拍地也沒(méi)消息了。全國(guó)炒房客眼里“西施”、土地稀缺到政府不打壓隨時(shí)能沖上100萬(wàn)一平的深圳，一次性拿出22宗地，也沒(méi)人來(lái)“舔”了。
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多塊土地?zé)o人報(bào)名。深圳本地房企除招商、華僑城、華潤(rùn)等國(guó)企有報(bào)名，而民企竟無(wú)一家報(bào)名。
最后沒(méi)辦法，第三輪土拍各地國(guó)資房企紛紛出馬，托底土拍市場(chǎng)。
地方城投公司開(kāi)始涌現(xiàn)，在土地市場(chǎng)頻頻托底，尤其在上海、廣州、南京、蘇州、無(wú)錫等城市第三輪集中供地中表現(xiàn)明顯。
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但國(guó)資救場(chǎng)依舊沒(méi)有挽回土地交易的頹勢(shì)，全國(guó)300城土地成交建面和成交金額同比分別下降24%和10%，其中成交金額近六年來(lái)首次下滑。
所以，這次從消息面來(lái)看，土拍市場(chǎng)屬于陰跌了將近兩年后，第一次這么熱鬧，難免讓人浮想聯(lián)翩。
03
樓市下一波高潮要來(lái)了？
對(duì)于市場(chǎng)信心來(lái)說(shuō)，土地交易是最重要的溫度計(jì)。
因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)主要分為三級(jí)：
一級(jí)市場(chǎng)是土地交易，二級(jí)市場(chǎng)是新房交易，三級(jí)市場(chǎng)是二手房交易，存在層層傳導(dǎo)效應(yīng)。
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這次土拍市場(chǎng)的意外熱度，是不是意味著樓市的火熱也要卷土重來(lái)了？
未必！
就個(gè)人的看法，此次土拍頗有點(diǎn)營(yíng)銷手段在里面，營(yíng)造土地市場(chǎng)的氣氛，來(lái)烘托樓市回暖，好似在暗示大家：“趕緊買房！”
但仔細(xì)觀察樓市大趨勢(shì)的幾個(gè)核心指標(biāo)，卻發(fā)現(xiàn)并沒(méi)有明顯好轉(zhuǎn)。
援引財(cái)聯(lián)社數(shù)據(jù)，4月的前半個(gè)月，30大中城市商品房日均成交套數(shù)為3478套，較3月同期下降27.4%。其中杭州、南京、北京、上海、深圳、成都等熱點(diǎn)城市，二手房成交量跌幅均超過(guò)20%。
一家的數(shù)據(jù)可能不準(zhǔn)，交叉比對(duì)下易居研究院發(fā)布的50城成交報(bào)告，報(bào)告顯示：
4月1日至4月18日，50城成交面積環(huán)比下降30%，成交量環(huán)比下降25.8%，其中有44城成交呈現(xiàn)環(huán)比下降態(tài)勢(shì)。換句話說(shuō)，4月份88%的城市樓市行情，弱于3月份。
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之前不斷傳出房?jī)r(jià)回升、房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的消息，現(xiàn)在看來(lái)并沒(méi)有很強(qiáng)的基本面在支撐，因?yàn)橘I房的人還是持續(xù)減少！
房產(chǎn)中介的朋友圈會(huì)騙人，地產(chǎn)公司銷售員的信息會(huì)騙人，各種新聞也會(huì)騙人。但有個(gè)東西騙不了人，就是房貸。這個(gè)數(shù)據(jù)并沒(méi)有上漲，同比更是降的可怕。那說(shuō)明啥問(wèn)題呢？老百姓都現(xiàn)金全款買房啦？那為啥居民存款還在漲呢？所以回暖就是騙人的，聽(tīng)聽(tīng)就行了。
很多人，沒(méi)有真真實(shí)實(shí)經(jīng)歷過(guò)房地產(chǎn)火爆的年代，沒(méi)有體驗(yàn)過(guò)搶房的感覺(jué)。沒(méi)錯(cuò)，是搶。當(dāng)年房地產(chǎn)火爆的時(shí)候，就是在搶。
很多地方客戶為了能夠買套房，不惜出高額“茶水費(fèi)”，5萬(wàn)、10萬(wàn)，甚至20萬(wàn)的都聽(tīng)過(guò)，這個(gè)美其名曰“茶水費(fèi)”的東西，其實(shí)就是好處費(fèi)（非法的）。單獨(dú)出20萬(wàn)，只為能夠去花錢買房，花錢去買花錢的資格！
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什么是樓市的基本面指標(biāo)？房?jī)r(jià)？
是成交量，要有買房的人！
其實(shí)哪怕是用土地的指標(biāo)來(lái)評(píng)價(jià)，現(xiàn)在的情況也并不樂(lè)觀。
中國(guó)的城市住宅用地溢價(jià)，最近4年期間正在不斷走低。
所謂土地成交溢價(jià)率，即成交價(jià)超出成本部分所占的百分比，計(jì)算公式為（競(jìng)拍成交價(jià)格-土地成本價(jià)）/土地成本價(jià)×100%。超出原本土地所有成本價(jià)的部分，稱為溢價(jià)。
溢價(jià)越高，就說(shuō)明開(kāi)發(fā)商的預(yù)期越好，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為能夠賣出更高的價(jià)。
自2016年“地王年”以來(lái)，重點(diǎn)城市整體土地成交溢價(jià)率已從30%-50%高峰跌落。盡管土地樓面價(jià)仍在上漲，但地方政府相繼祭出的調(diào)控政策，意在通過(guò)控制住溢價(jià)率，從而穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。
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2018年，中美貿(mào)易戰(zhàn)開(kāi)打后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)受到波及。土地溢價(jià)出現(xiàn)第二次的下滑，并且是一二三線全線下滑，土地溢價(jià)率下降到20%之內(nèi)。
到了這一次全國(guó)土拍，溢價(jià)率是多少呢？
上海：7.3%。
北京：4%。
杭州：9.3%。
蘇州：7.46%。
南京：7.98%。
這算回暖嗎？顯然不是，反而越來(lái)越差了。
土地溢價(jià)率持續(xù)降低，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期依舊悲觀。
今年仍舊是休養(yǎng)生息和緩慢恢復(fù)信心的一年，至于回暖，恐怕還遠(yuǎn)得很。
