3月18日，招商蛇口于深圳召開2024年度業(yè)績(jī)說明會(huì)暨投資者交流會(huì)，招商蛇口黨委書記、董事長(zhǎng)蔣鐵峰，招商蛇口董事、總經(jīng)理朱文凱，招商蛇口財(cái)務(wù)總監(jiān)、董事會(huì)秘書余志良，招商蛇口副總經(jīng)理劉曄、呂斌等管理層出席。

在政策層面鼓勵(lì)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的背景下，招商蛇口呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的內(nèi)生動(dòng)力和轉(zhuǎn)型底氣。2024年，公司實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)40.39億元，期末貨幣資金余額達(dá)1003.51億元，達(dá)到5年來最高水平。在鞏固財(cái)務(wù)安全的基礎(chǔ)上，招商蛇口持續(xù)優(yōu)化“開發(fā)業(yè)務(wù)基本盤+資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)壓艙石+物業(yè)服務(wù)增長(zhǎng)極”的業(yè)務(wù)矩陣，作為集團(tuán)旗下物業(yè)服務(wù)和輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)平臺(tái)，2024年招商積余首次達(dá)成利潤(rùn)增長(zhǎng)超過收入增長(zhǎng)的突破。

在業(yè)務(wù)層面，2024年招商蛇口在開發(fā)板塊延續(xù)“區(qū)域聚焦”投資策略，預(yù)計(jì)2025年在手可售貨值達(dá)3250億元。公司指出，近年來招商蛇口制定了城市優(yōu)選體系，聚焦到核心市場(chǎng)的核心區(qū)域?qū)ふ医Y(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，“在核心板塊比拼的關(guān)鍵是產(chǎn)品力。招商蛇口打造了‘3+1’全新產(chǎn)品矩陣，形成了競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)?！?/p>

“聚焦”策略保證公司業(yè)績(jī)穩(wěn)健

繼續(xù)雕琢產(chǎn)品力 打造競(jìng)爭(zhēng)新優(yōu)勢(shì)

在房地產(chǎn)支持性政策迭出的2024年，招商蛇口交出了一份可圈可點(diǎn)的成績(jī)單。公司全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1789.48億元，同比增長(zhǎng)2.25%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)40.39億元，位居行業(yè)（已發(fā)布業(yè)績(jī)報(bào)告或快報(bào)的公司）第二位。

憑借以銷定投、以銷定產(chǎn)的策略布局，招商蛇口實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)金流的持續(xù)穩(wěn)定。2024年，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~319.64億元，期末貨幣資金余額達(dá)1003.51億元，達(dá)到5年來最高水平。報(bào)告期末，公司剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率62.37%、凈負(fù)債率55.85%、現(xiàn)金短債比為1.59，均處于“三道紅線”綠檔。其間公司積極響應(yīng)房地產(chǎn)融資新模式，全年落地經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款92億元，新增公開市場(chǎng)融資154.60億元，票面利率均為同期同行業(yè)最低水平。2024年末，公司綜合資金成本低至2.99%，較年初降低48個(gè)BP。

招商蛇口將公司的財(cái)務(wù)管理策略歸結(jié)為打造“堡壘式”的資產(chǎn)負(fù)債表及“棉襖式”的現(xiàn)金流量表。公司指出，“受行業(yè)下行影響，目前行業(yè)的利潤(rùn)空間和盈利指標(biāo)存在一些壓力。不過，公司主動(dòng)適應(yīng)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的變化，以更加安全的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)穿越行業(yè)周期，增加在手的現(xiàn)金儲(chǔ)備?！?/p>

一直以來，招商蛇口憑借多業(yè)態(tài)協(xié)同驅(qū)動(dòng)發(fā)展。公司主要業(yè)務(wù)覆蓋開發(fā)業(yè)務(wù)，由集中商業(yè)、產(chǎn)業(yè)辦公、公寓酒店、會(huì)展、郵輪等構(gòu)成的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，以及物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)。

開發(fā)業(yè)務(wù)是公司基本盤。2024年，招商蛇口累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積935.9萬平方米，簽約銷售金額2193.02億元，站穩(wěn)行業(yè)前五。公司在西安、長(zhǎng)沙、合肥、南通、徐州等五城銷售金額排名位居同業(yè)第一，在南京、上海、深圳、蘇州、成都、重慶、佛山、廈門、溫州等九城進(jìn)入當(dāng)?shù)劁N售排名前五。

這得益于“區(qū)域聚焦、城市深耕、以銷定投、精挑細(xì)選”的投資策略，近年招商蛇口資源投放聚焦“強(qiáng)心”城市。2024年，公司累計(jì)獲取26宗地塊，總計(jì)容建面約225萬平方米，總地價(jià)約486億元，公司需支付地價(jià)約為335億元。報(bào)告期內(nèi)，公司在“核心10城”的投資金額占比分別達(dá)90%，在“強(qiáng)心30城”的投資占比達(dá)98%。公司披露：“其中，公司僅一線城市的投資便占全年全部投資的59%，較2023年進(jìn)一步提升，報(bào)告期內(nèi)在上海獲取了7宗土地，廣州2宗，北京1宗。”

目前，開發(fā)業(yè)務(wù)板塊仍是招商蛇口營(yíng)收的主要來源。盡管近幾年房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的市場(chǎng)銷售額由18萬億元回落到9萬億元，但其依然是巨大的市場(chǎng)，公司要抓好開發(fā)流程制度，精挑細(xì)選搞開發(fā)、精雕細(xì)琢提品質(zhì)、精誠合作促去化、精耕細(xì)作抓經(jīng)營(yíng)、精打細(xì)算控成本。為此，近年來招商蛇口制定了城市優(yōu)選體系，重點(diǎn)布局城市從原有的70城收攏至30城，發(fā)展到現(xiàn)在，進(jìn)一步聚焦到核心市場(chǎng)的核心區(qū)域，尋找結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

基于此，招商蛇口的收攏聚焦投資策略也屢屢成為投資者的關(guān)注點(diǎn)，譬如聚焦一線城市是否將面臨地價(jià)上升、發(fā)展資源有限等。對(duì)此，招商蛇口指出，“其實(shí)，在核心板塊比拼的關(guān)鍵是產(chǎn)品。招商蛇口在上海、深圳、西安、長(zhǎng)沙和成都等城市做差異化產(chǎn)品和高端產(chǎn)品表現(xiàn)不錯(cuò)，同時(shí)關(guān)注城市更新和舊城改造的機(jī)會(huì)。隨著消費(fèi)者的品質(zhì)生活日益升級(jí)，我們把產(chǎn)品力升級(jí)作為最核心的戰(zhàn)略，構(gòu)建了‘四三二一’戰(zhàn)略，打造出“3+1”全新產(chǎn)品矩陣，內(nèi)部嚴(yán)格評(píng)審，注重產(chǎn)品交付，形成了一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)?！?/p>

招商蛇口向來注重精雕細(xì)琢產(chǎn)品力。近年來，公司通過“首席設(shè)計(jì)師及產(chǎn)品經(jīng)理”管理體系，“方案+落地”雙團(tuán)隊(duì)管理模式，成功研發(fā)打造了由“璽”、“天青”、“啟序”、“攬閱”構(gòu)成的“3+1”全新產(chǎn)品系。2024年，招商蛇口20余個(gè)全國首開新作去化率領(lǐng)先同類競(jìng)品25%，其中北京招商璽、合肥招商璽等10個(gè)項(xiàng)目入選2024年全國十大高端/輕奢/品質(zhì)作品榜單，以設(shè)計(jì)驅(qū)動(dòng)的產(chǎn)品溢價(jià)能力邁向行業(yè)前列。

作為開發(fā)板塊的衍生業(yè)務(wù)，招商蛇口代建業(yè)務(wù)同樣增長(zhǎng)迅猛。2024年，招商蛇口正式設(shè)立專業(yè)公司招商建管，統(tǒng)籌管理并開展代建業(yè)務(wù)。公司全年新增77個(gè)代建項(xiàng)目，新增代建管理面積約898萬平方米。截至目前，公司累計(jì)承接代建項(xiàng)目超540個(gè)，布局城市超27個(gè)，累計(jì)管理面積超2000萬平方米。

資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)板塊“輕重并舉”

招商積余利潤(rùn)增長(zhǎng)超過營(yíng)收增長(zhǎng)

作為持續(xù)強(qiáng)化“開發(fā)+運(yùn)營(yíng)+服務(wù)”全鏈條能力的典型房企，招商蛇口在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)板塊繼續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)。

資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方面，公司強(qiáng)化精益運(yùn)營(yíng)管理降本增效，持續(xù)提升資產(chǎn)投資回報(bào)水平。2024年，招商蛇口主要持有物業(yè)全口徑收入74.64億元，同比上漲12%，EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤(rùn)）實(shí)現(xiàn)36.67億元，同比上漲11%。譬如，產(chǎn)業(yè)園業(yè)態(tài)方面，公司布局國內(nèi)核心一、二線17個(gè)城市，產(chǎn)品線包括網(wǎng)谷（科創(chuàng)園）、意庫（文創(chuàng)園）和智慧城（智造園）等。報(bào)告期末，公司管理范圍內(nèi)的產(chǎn)業(yè)園在營(yíng)主要項(xiàng)目31個(gè)，總經(jīng)營(yíng)建筑面積約261萬平方米；集中商業(yè)方面，公司管理范圍內(nèi)的集中商業(yè)在營(yíng)項(xiàng)目47個(gè)，總經(jīng)營(yíng)建筑面積約277萬平方米；公寓方面，公司管理范圍內(nèi)的公寓布局19個(gè)城市，已開業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)建筑面積約144萬平方米，房源總數(shù)3.42 萬間。

2024年，招商蛇口還以位于深圳的壹棧太子灣項(xiàng)目和壹棧林下項(xiàng)目為底層資產(chǎn)，搭建蛇口租賃住房REIT平臺(tái)并完成上市發(fā)行，募集資金13.64億元。至此，招商蛇口完成“產(chǎn)業(yè)園區(qū)、長(zhǎng)租公寓、商業(yè)辦公”三大資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)板塊的REITs布局。

目前，招商蛇口在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)板塊采用輕重并舉措施。重資產(chǎn)方面，做精存量，打造標(biāo)桿產(chǎn)品；輕資產(chǎn)方面，聚焦商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、公寓、會(huì)展4個(gè)賽道，創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式，擴(kuò)大管理規(guī)模。

與以往單一的規(guī)模擴(kuò)張需求形成對(duì)比，公司物業(yè)服務(wù)板塊開始更聚焦有質(zhì)量的增長(zhǎng)。2024年，招商積余首次實(shí)現(xiàn)了利潤(rùn)增長(zhǎng)超過營(yíng)收規(guī)模增長(zhǎng)，整體管理效率和服務(wù)品質(zhì)得到了持續(xù)提升，“后續(xù)我們還要繼續(xù)推動(dòng)服務(wù)做優(yōu)做強(qiáng)，同時(shí)聚焦增值業(yè)務(wù)的發(fā)展，培養(yǎng)新賽道，推進(jìn)營(yíng)收規(guī)模的穩(wěn)定增長(zhǎng)?！睋?jù)公司介紹，“招商積余目前在管面積3.65億平方米，本身具備巨大流量，公司將充分利用這個(gè)優(yōu)勢(shì)，通過數(shù)字化技術(shù)做好客戶的獲取，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)內(nèi)部業(yè)務(wù)的有機(jī)協(xié)同，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)乃至公司各類資產(chǎn)的業(yè)務(wù)發(fā)展?！?/p>

作為招商蛇口旗下物業(yè)服務(wù)和輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)平臺(tái)，招商積余正全面落實(shí)精益運(yùn)營(yíng)。2024年，招商積余實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入171.72億元，較上年增長(zhǎng)9.89%；歸母凈利潤(rùn)8.4億元，較上年增長(zhǎng)14.24%。報(bào)告期末，招商積余在管項(xiàng)目2296個(gè)，管理面積達(dá)3.65億平方米。

依托集團(tuán)全產(chǎn)業(yè)鏈資源優(yōu)勢(shì)，公司正持續(xù)鞏固非住領(lǐng)域頭部服務(wù)商地位。報(bào)告期內(nèi)，招商積余全年第三方拓展年度合同額達(dá)36.93億元，其中第三方外拓市場(chǎng)非住宅業(yè)態(tài)新簽?zāi)旰贤~達(dá)34億元，占第三方拓展的92%，戰(zhàn)略細(xì)分賽道優(yōu)勢(shì)持續(xù)擴(kuò)大，

目前招商積余正持續(xù)深化增值業(yè)務(wù)戰(zhàn)略升級(jí)。2024年，平臺(tái)增值業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收5.36億元，以到家匯等平臺(tái)為代表，通過持續(xù)深化數(shù)字化升級(jí)，帶動(dòng)平臺(tái)交易額突破11億元；專業(yè)增值營(yíng)收達(dá)25.51億元，以招小充為代表的智慧能源業(yè)務(wù)加速布局，充電樁累計(jì)部署近3萬臺(tái)，服務(wù)用戶規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大；與此同時(shí)，公司深耕精裝修等高附加值業(yè)務(wù)賽道，并加速自有租售平臺(tái)（余房網(wǎng)）迭代升級(jí)，貢獻(xiàn)穩(wěn)定業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。

在業(yè)績(jī)說明會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，有投資者關(guān)注招商積余發(fā)展計(jì)劃及行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。公司介紹指出，招商積余在集團(tuán)業(yè)務(wù)協(xié)同及業(yè)務(wù)拓展方面具備較好的增長(zhǎng)空間。“最近幾年，我們參與代建代運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，集合招商蛇口的綜合資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，能夠找到更多的物業(yè)管理的協(xié)同機(jī)會(huì)；另外，我們的金融板塊、交通物流板塊等本身有大量的業(yè)務(wù)拓展空間，目前得到了集團(tuán)的大力支持。”與同業(yè)相比，招商積余不僅具備央企背景，最大的區(qū)別還在于70%業(yè)務(wù)規(guī)模來自于市場(chǎng)化以及非住物業(yè)，這一規(guī)模指標(biāo)在市場(chǎng)中相對(duì)領(lǐng)先?！?/p>

力推股份回購、現(xiàn)金分紅舉措 提升股東回報(bào)水平

2025年在手可售貨值3250億元

在政策鼓勵(lì)上市公司股份回購、現(xiàn)金分紅的背景下，為了提升股東回報(bào)水平，招商蛇口近年積極開展股份回購、現(xiàn)金分紅等措施?；趯?duì)公司未來發(fā)展前景的信心以及對(duì)公司價(jià)值的認(rèn)可，2024年10月，招商蛇口發(fā)布了3.5億元至7.02億元的股份回購計(jì)劃，回購股份將全部注銷以減少公司注冊(cè)資本。目前股份回購計(jì)劃還在實(shí)施中。

近年公司持續(xù)進(jìn)行現(xiàn)金分紅。2024年，招商蛇口現(xiàn)金分紅額度約17.5億元，算上已實(shí)施的回購金額，年度分紅率達(dá)45%。2015年至今，算上本年預(yù)計(jì)的分紅，公司累計(jì)現(xiàn)金分紅（含回購）達(dá)431.41億元。上市以來，公司每年的現(xiàn)金分紅比例均超過40%，公司指出，“2024年末，招商蛇口制定了市值管理制度，未來也將按照制度要求，持續(xù)提升經(jīng)營(yíng)效率和盈利能力，并結(jié)合自身情況積極開展相關(guān)市值管理工作，促進(jìn)公司投資價(jià)值，反映公司質(zhì)量?！?/p>

招商蛇口介紹，2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)將處于筑底階段，市場(chǎng)的表現(xiàn)很大程度上取決于各類政策的執(zhí)行力度以及宏觀經(jīng)濟(jì)的改善程度。公司的經(jīng)營(yíng)策略隨著行業(yè)進(jìn)入新發(fā)展階段，在構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的大背景下，轉(zhuǎn)型已然成為房企生存和進(jìn)階的必由之路。2025年，公司整體投資原則是保持戰(zhàn)略定力，在保障現(xiàn)金流安全的前提下，以投資牽引公司轉(zhuǎn)型發(fā)展。

接下來，開發(fā)業(yè)務(wù)方面，招商蛇口將堅(jiān)持聚焦核心城市核心板塊，提升投資精準(zhǔn)度；資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方面將聚焦主力業(yè)態(tài)，核心區(qū)域2025年公司計(jì)劃新入市的項(xiàng)目約120萬平米，9個(gè)公寓，8個(gè)商業(yè)中心和3個(gè)產(chǎn)業(yè)園，布局在上海、深圳、南京、杭州、重慶等高科技城市；在物業(yè)服務(wù)方面，招商積余作為公司輕型化轉(zhuǎn)型的核心平臺(tái)，聚焦盈利提升現(xiàn)金流管控。

作為房企未來銷售業(yè)績(jī)的“彈藥”儲(chǔ)備，截至2024年，招商蛇口未售的全口徑總土地儲(chǔ)備約2700萬平米，其中“核心10城”的資源占13%，“強(qiáng)心30城”占86%，粵港澳大灣區(qū)的資源占比為26%。公司指出，“按照公司現(xiàn)在的現(xiàn)有項(xiàng)目來看，預(yù)計(jì)2025年我們?cè)谑值目墒圬浿导s3250億元，其中79%為住宅業(yè)態(tài)。從城市的分布看，‘核心10城’占77%，‘強(qiáng)心30城’占比93%，下半年可能還會(huì)有一些年內(nèi)拿地的新增投資出現(xiàn)。”

在“好房子”成為行業(yè)重要議題的當(dāng)下，招商蛇口還將持續(xù)打造產(chǎn)品力。2025年，招商“好房子”將重點(diǎn)實(shí)施三大產(chǎn)品升級(jí)，一是重點(diǎn)攻堅(jiān)，建立專項(xiàng)小組，針對(duì)核心客戶高頻重點(diǎn)需求進(jìn)行技術(shù)突破；二是品質(zhì)的標(biāo)配提升，聯(lián)合戰(zhàn)略合作伙伴完善綠色健康智能安防系統(tǒng)；三是體驗(yàn)閉環(huán)，將目前產(chǎn)品展示與智慧社區(qū)平臺(tái)打通，進(jìn)行從交付到服務(wù)的全周期體驗(yàn)管理。

免責(zé)聲明：本文僅供參考，不構(gòu)成投資建議。

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