文丨秦佳麗 ? 編輯丨李壯

金科股份、融創(chuàng)、新華聯(lián)、華夏幸福等知名房企在債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解方面有序推進(jìn)，這意味著行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清正在加速。?

作為近年首家正式進(jìn)入重整程序的千億級(jí)房企，金科股份風(fēng)險(xiǎn)化解迎來(lái)破局。繼11月22日確立上海品器聯(lián)合體作為公司重整投資人后，11月29日，金科股份發(fā)布關(guān)于公司重整事項(xiàng)的進(jìn)展公告，重整投資人1億元締約保證金已到賬。據(jù)重整投資人方面介紹，此次資金投入預(yù)計(jì)在30億元左右，同時(shí)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)賦能協(xié)助金科股份實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

除了金科股份，今年以來(lái)，新華聯(lián)、中天金融、華夏幸福、融創(chuàng)中國(guó)等房企在債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解方面不斷探索新模式并取得進(jìn)展。有業(yè)內(nèi)人士對(duì)此表示，當(dāng)前不少房企化債工作取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，這得益于多重因素，包括債權(quán)人做出讓步、債務(wù)人積極自救以及政策支持，尤其是4萬(wàn)億“白名單”制度的推出，能夠惠及大部分出險(xiǎn)的房企。

?

金科股份確認(rèn)投資人

千億級(jí)房企重整第一股誕生

提出重整至今18個(gè)月，昔日的千億級(jí)房企金科股份終于迎來(lái)重生機(jī)會(huì)。近日金科股份披露了關(guān)于公開(kāi)招募重整投資人遴選結(jié)果，確認(rèn)上海品器管理咨詢有限公司及北京天嬌綠苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司聯(lián)合體（以下簡(jiǎn)稱“品器聯(lián)合體”）為公司及重慶金科中選重整投資人。

這意味著，在遴選出產(chǎn)業(yè)投資人之后，金科股份只要順利召開(kāi)通過(guò)第二次債權(quán)人大會(huì)，即可完成整體重整工作。金科股份也由此成為第一家打響重整的全國(guó)性房企。

股權(quán)穿透后，此次牽頭重整的投資人實(shí)力不俗。其中，上海品器管理咨詢有限公司的實(shí)控人為北京品器管理咨詢有限公司，后者股東包括御風(fēng)集團(tuán)和萬(wàn)通集團(tuán)的創(chuàng)始人馮侖，以及鑫苑中國(guó)的創(chuàng)始人張勇；另一方投資人北京天嬌綠苑公司則引入合作出資方馮果。公開(kāi)信息顯示，馮果的父親系東方資本創(chuàng)始合伙人馮彪，后者曾在2013年成功操盤“鋅業(yè)股份”破產(chǎn)重整。此次馮彪再度出手，或許能為金科股份的重整提供有力支撐。

據(jù)馮彪方面闡釋，對(duì)于金科股份的重整不僅是在資金上，還包括產(chǎn)業(yè)、金融等方面：“資金投入預(yù)計(jì)在30億元左右，在其能夠輕裝上陣的情況下，借助金融和資本的力量，同時(shí)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)賦能協(xié)助金科股份實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)。”

金科股份也在公告中表示，如公司順利實(shí)施重整并執(zhí)行完畢重整計(jì)劃，將有利于優(yōu)化公司資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，扭轉(zhuǎn)公司經(jīng)營(yíng)頹勢(shì)，恢復(fù)持續(xù)盈利能力。至于何時(shí)能夠完成重整，根據(jù)金科股份此前公告，預(yù)計(jì)將在2025年1月中旬完成所有重整事項(xiàng)。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)就此表示，金科股份債務(wù)重整取得良好進(jìn)展，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言是較大的利好事件，尤其是提振了行業(yè)化債工作的信心，對(duì)于保交樓的進(jìn)展及房地產(chǎn)行業(yè)止跌回穩(wěn)也有一定幫助。“不過(guò)，以資本公積金轉(zhuǎn)增股票的方式引入戰(zhàn)投或者償債，也會(huì)同時(shí)稀釋原股東的控制權(quán)，至于后續(xù)金科股份具體是否變更控制人，要看企業(yè)具體重整方案和債務(wù)條件。”

伴隨“白衣騎士”的敲定，金科股份破產(chǎn)重整迎來(lái)關(guān)鍵性進(jìn)展，后續(xù)的重整方案更值得關(guān)注。目前金科股份尚未披露重整方案細(xì)節(jié)，不過(guò)對(duì)重組投資人而言，獲得權(quán)益最常見(jiàn)的方式是資本公積轉(zhuǎn)增股本。北京德恒律師事務(wù)所日前發(fā)布的一份研究報(bào)告顯示，在2022年1月至2024年10月期間，全國(guó)共有43家上市公司的重整計(jì)劃獲得法院批準(zhǔn)，其中42家是以轉(zhuǎn)增方式進(jìn)行出資人權(quán)益調(diào)整，占比約98%。

企業(yè)轉(zhuǎn)增的實(shí)施流程可分為三步：確定股本基數(shù)、確定轉(zhuǎn)增比例、將轉(zhuǎn)增股票用于重整計(jì)劃確定的用途。從轉(zhuǎn)增比例來(lái)看，昔日貴州最大房企中天金融的重組方案是每10股轉(zhuǎn)增約7.48股，而新華聯(lián)的重組方案是每10股轉(zhuǎn)增約20.96股。

若重整計(jì)劃以當(dāng)前金科股份53億股流通股為基數(shù)，按照每10股轉(zhuǎn)增10股的比例實(shí)施資本公積轉(zhuǎn)增股本，共計(jì)轉(zhuǎn)增53億股。以金科股份11月29日收盤價(jià)1.61元/股粗略測(cè)算，重整投資人約30億元的投資就可獲得金科股份約17.6%的股份。

據(jù)11月23日金科股份公告，截至目前，黃紅云及其一致行動(dòng)人合計(jì)持有金科股份75861.90萬(wàn)股，持股比例為14.21%。這也意味著，待轉(zhuǎn)增完成后，品器聯(lián)合體或?qū)⒊近S紅云成為金科股份的最大股東。

?

資本公積金轉(zhuǎn)增股本成主流方案

房企“股權(quán)+業(yè)務(wù)”同步重整

全國(guó)性房企金科股份重整迎來(lái)破局之外，近年房企重整路徑已經(jīng)顯現(xiàn)，目前新華聯(lián)、中天金融均在破產(chǎn)重整方面取得階段性成果。從重整方式看，“以資本公積金轉(zhuǎn)增股票，轉(zhuǎn)增股票部分用于引入戰(zhàn)略投資者，部分用于抵償負(fù)債”已成為房企司法重整的主要方式。

今年9月，中天金融重整工作迎來(lái)重大進(jìn)展，貴陽(yáng)市中級(jí)人民法院批準(zhǔn)中天金融重整計(jì)劃。根據(jù)重整計(jì)劃，今年4月，粵民投控股子公司——粵民投另類投資（珠海橫琴）有限公司（以下稱“粵民投另類投資公司”）被確立為中天金融的戰(zhàn)略投資者，備選戰(zhàn)略投資者則為金大通。在出資人權(quán)益調(diào)整方案中，中天金融將在此次重整程序中將賬面52.40億元資本公積全部轉(zhuǎn)增為流通股票，戰(zhàn)略投資人以14億元的價(jià)格認(rèn)購(gòu)中天金融轉(zhuǎn)增股票中的20億股。

新華聯(lián)則在今年年初完成重整計(jì)劃。今年2月，新華聯(lián)集團(tuán)方面宣布，新華聯(lián)控股等六家企業(yè)的司法重整取得成功。根據(jù)重整計(jì)劃，新華聯(lián)共計(jì)轉(zhuǎn)增39.75億股，本次重整公司獲得價(jià)值約55億元的現(xiàn)金和股票等資源，用于引入投資人及抵償債務(wù)。

根據(jù)上述安排，重整后的中天金融、新華聯(lián)均發(fā)生實(shí)控人變更。其中，中天金融的實(shí)際控制人將由羅玉平變更為無(wú)實(shí)際控制人，粵民投另類投資公司成為中天金融擁有表決權(quán)最多的核心股東，而金大通則成為重整后的中天金融第一大股東；新華聯(lián)也在重整后易主，公司第一大重整投資人——北京華軟盈新資產(chǎn)管理有限公司指定的重整投資實(shí)際實(shí)施主體湖南天象盈新科技，成為新華聯(lián)第一大股東。

除了股權(quán)重整，上述企業(yè)將同步進(jìn)行業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。其中，中天金融對(duì)公司主營(yíng)業(yè)務(wù)進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，去化剝離地產(chǎn)，保留證券和保險(xiǎn)業(yè)務(wù)——中融人壽、中天國(guó)富證券成為中天金融最核心資產(chǎn)。按照規(guī)劃，戰(zhàn)略投資人在其重整完成后的3—5年內(nèi)，對(duì)中天金融旗下兩家持牌金融機(jī)構(gòu)累計(jì)增資上百億元。

曾經(jīng)“文旅+地產(chǎn)”雙軌并行的新華聯(lián)，也已確定將文化旅游作為其發(fā)展戰(zhàn)略的核心。按照重整計(jì)劃，后續(xù)新華聯(lián)控股將繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，并設(shè)立新礦業(yè)公司。目前來(lái)看，新華聯(lián)已實(shí)現(xiàn)“脫星摘帽”并扭虧為盈，截至今年三季度末，公司實(shí)歸母凈利潤(rùn)0.84億元，扭虧為盈。

?

房企出爐創(chuàng)新性化債方案

華夏幸福“置換帶”、融創(chuàng)二次重組

目前房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)正在加速出清，除了金科股份開(kāi)啟重整，多家房企的債務(wù)重組事項(xiàng)也收獲成果。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前富力、融創(chuàng)、奧園、禹洲等少數(shù)房企基本完成境內(nèi)外債券重組或展期。另外，龍光、花樣年、時(shí)代、碧桂園等房企基本完成境內(nèi)債券展期，華夏幸福、當(dāng)代、綠地、中梁等房企基本完成境外債券展期或重組。

就在11月，多家房企披露債務(wù)重組進(jìn)展。譬如，旭輝控股公告表示，公司合計(jì)持有適用債務(wù)未償還本金總額約87.36%的債權(quán)人已正式簽訂或加入重組支持協(xié)議；佳兆業(yè)擬發(fā)行強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券及配發(fā)股份，推進(jìn)122.7億美元債務(wù)重組。

此外，房企境內(nèi)債正迎來(lái)二次重組。早在2023年便完成境內(nèi)外債務(wù)重組的融創(chuàng)，近日推出境內(nèi)債二次重組方案，包括現(xiàn)金要約收購(gòu)、股票及/或股票經(jīng)濟(jì)收益權(quán)兌付、以資抵債和全額長(zhǎng)展期等四個(gè)選項(xiàng)，覆蓋百億本金。

與上一輪境內(nèi)債展期不同，融創(chuàng)本次債務(wù)重組的重點(diǎn)是“削債”，化債方案涉及現(xiàn)金清償、債轉(zhuǎn)股、以資抵債等。比如，公司擬使用現(xiàn)金按照每張債券面值18%的價(jià)格發(fā)起現(xiàn)金要約購(gòu)回，累計(jì)購(gòu)回所使用的現(xiàn)金總金額預(yù)計(jì)不超過(guò)8億元，接納債券本金上限約44億元；擬向特殊目的信托增發(fā)特定數(shù)量的股票，變現(xiàn)所得資金用于償付債券持有人，可接納債券本金預(yù)計(jì)約30億元。

華夏幸福近期也創(chuàng)新性地推出“置換帶”方案，即以“置換帶走債務(wù)”。據(jù)華夏幸福發(fā)布的“債務(wù)重組計(jì)劃之置換帶方案”，華夏幸福擬拿出價(jià)值200億元的園區(qū)資產(chǎn)交給廊坊市屬國(guó)企，國(guó)企拿到資產(chǎn)的同時(shí)接下華夏幸福200億元債務(wù)，債務(wù)人變成了國(guó)企。不過(guò)，該方案附帶條件，即參與的債權(quán)人需拿出與債務(wù)對(duì)等的融資，即最終200億元貸款來(lái)支持國(guó)企。

整體來(lái)看，華夏幸福“置換帶”或?yàn)槎喾叫枨蠖继峁┙鉀Q方案，于債權(quán)人而言，債務(wù)由國(guó)企承擔(dān)后可降低風(fēng)險(xiǎn)；于接盤國(guó)企而言，鋪墊了未來(lái)項(xiàng)目，債權(quán)人提供的新增貸款可進(jìn)一步孵化項(xiàng)目。按照計(jì)劃，“置換帶”將于2024年年底前完成。

宋紅衛(wèi)就此談道，目前不少房企化債工作已取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，比如旭輝、佳兆業(yè)等房企化債方案都獲得超過(guò)三分之二以上債權(quán)人的同意，重組方案獲得通過(guò)的可能性很高，這得益于多重因素：“一是債權(quán)人做出讓步，債權(quán)人對(duì)于債務(wù)重整的預(yù)期放低有利于化債工作的推進(jìn)；二是債務(wù)人不躺平、積極自救，不斷優(yōu)化財(cái)務(wù)指標(biāo)。另外，政策支持是化債的重要支撐因素，今年政策層面在保交樓、紓困方面給予了較大支持，尤其是4萬(wàn)億‘白名單’制度的推出，能夠惠及大部分出險(xiǎn)的房企。”

（文中觀點(diǎn)僅代表嘉賓個(gè)人，不代表本刊立場(chǎng)。文中提及個(gè)股僅作舉例分析，不作投資建議。）