文丨秦佳麗

編輯丨李壯

在房地產行業加速風險出清的背景下，多個“地標級”項目開始復工重啟。近日，“地王”深圳院子項目獲得預售許可證并已去化七成，融創外灘壹號院“三開三罄”后銷售額已突破200億元。此外，“成都第一高樓”的綠地蜀峰468星耀項目、南京“總價地王”世茂天譽項目公寓板塊等商辦項目均在今年加快復工。

“地王”密集復工背后，以中國長城、中信金融資產等為代表的AMC成為紓困主力。目前AMC機構已形成相對成熟的市場化紓困路徑。有業內人士表示，未來加速回歸不良資產主業仍是四大AMC發展的重要方向。

值得一提的是，據11月1日住建部信息，今年“銀十”商品房銷售面積罕見環比超過“金九”，10月份國內商品房成交面積同比、環比均實現“雙增長”，銷售成交同比連續下降趨勢出現了拐點。

中國長城入場盤活深圳“地王”

中信金融資產紓困項目三開三罄

拿地近10年，昔日“地王”項目深圳院子（備案名“泰禾城市花園”）終于開賣。近日項目獲批預售許可證，首批房源推出了63套別墅，備案均價13.8萬元/平方米。按照項目方披露信息，截至10月22日，該項目開盤總銷售套數已超過40套，銷售金額約13億元，整體去化七成左右。

作為泰禾旗下的“院子”系列產品，深圳院子系泰禾于2015年拿下的“地王”項目。彼時泰禾集團以57億元拍得深圳寶安區尖崗山南、北兩宗地塊，樓面價分別為79907元/平方米、51331元/平方米，溢價率高達177.61%、94.74%。不過，受早期樓市調控收緊、企業發展危機等因素影響，該宗地塊項目進展滯緩。

此次深圳院子能夠在多番波折后成功入市，得益于這些年中國長城的紓困。據企查查，作為深圳院子的項目開發商，深圳泰禾房地產開發有限公司的控股股東已在2021年變更為蕪湖長維投資中心（有限合伙），后者由中國長城資產管理股份有限公司深圳分公司持股約48%。而早在2017年，中國長城就承接泰禾項目公司的60億元債權，成為深圳院子項目投資方。公開信息顯示，深圳院子已在2023年開始逐步復工，預計2026年9月毛坯交付。

除了中國長城盤活深圳“地王”，近期激蕩樓市的還有中信金融資產紓困的外灘壹號院三開三罄，年內銷售額已達215億元。

近日中信金融資產、融創官微雙雙宣布，10月27日外灘壹號院二期三批次開盤，當日158套房源全部售罄，實現58.82億元銷售額。至此，外灘壹號院二期年內總銷售套數472套，總成交金額突破200億元，成為上海年內銷售額TOP2的住宅項目。

作為今年上?！昂勒笔袌龅摹绊斄鳌保鉃┮继栐撼晒γ媸离x不開中信金融資產的介入。中信金融資產介紹，2021年下半年，因流動性問題，董家渡項目（即融創外灘壹號院）開發被迫停滯；2022年末，中信金融資產攜手銀團并協同聯動中信集團兄弟單位，累計出資85億元，以“股+債”方式成功實施董家渡紓困項目，該項目也成功探索形成“中信金融資產增量投入重組盤活+中信信托有效隔離+中信咨詢、中信泰富地產、實業公司代管代建運營提升+存量金融機構風險化解+配合政府監管資金”的中信特色產融協同紓困地產模式，項目已于2023年一季度實現復工。

目前中信金融資產仍與融創旗下項目綁定。融創方面介紹，在外灘壹號院二期之后， 公司還將在明年新推外灘壹號院全新產品——宅院別墅。同時，由中信、新湖、融創在上海黃浦核心區域打造的另一個壹號院，也將于年底再入市，項目貨值超過600億元。

多地“地標”項目密集復工

AMC加速行業風險出清

事實上，除了深圳院子及外灘壹號院兩大高端住宅項目入市，今年多地商辦類資產也迎來“復工潮”。

今年8月，曾經以成為“成都第一高樓”為目標的綠地蜀峰468星耀項目（又稱“T2T3”項目）舉行復工動員會，接手方為五冶集團。此前項目復工告知書中還明確，將從開工之日起15個月竣工交房。

今年6月，停工2年的南京“總價地王”世茂天譽項目公寓板塊在當地政府推動下復工。按照前期規劃，南京世茂天譽將涵蓋集中式大型購物中心、一幢300米高的甲級（5A）超高層辦公樓以及全球第三家可售洲際酒店式服務公寓。南京世茂天譽此次復工的公寓部分即為高約260米的“洲際天譽公館”。

今年4月，深圳坪山地標級項目世茂廣場二期復工，項目二期工程包括一座超300米高的甲級寫字樓和一處商業綜合體，如今由合作方坪山城投全面接手開發。

類似停滯多年而重啟的項目，還有西安綠地之心·未來中心項目、昆明“小巨蛋”以及岳陽友阿國際商業廣場二期等，在房地產行業加速風險出清的背景下，今年“地標級”項目建設正在加速。

在這背后，AMC、地方國企及城投平臺，成為了房地產行業風險出清的重要力量。比如，上述深圳坪山世茂廣場二期項目由合作方坪山城投全面接手開發，項目復工前，蘇州世茂將所持項目公司城投宏源的股權及債權悉數轉讓給坪山城投，轉讓對價合計超過2.46億元；成都綠地蜀峰468項目則由五冶集團接手并計劃明年年底實現封頂。

與此同時，AMC機構也形成相對成熟的市場化紓困路徑，并且已由項目紓困過渡到企業紓困，近年眾多房企破產債務重組乃至破產重整背后常見AMC的身影，其間AMC可以作為債權人參與重整方案設計，也可以參與共益債權投資。比如，今年3月，新華聯受盈新資產、招商平安資產等兩家AMC支持重整成功，獲取55億資金支持用于償債，債務風險得到化解。

同策研究院研究員宋紅衛就此表示，近一年來，核心城市相繼出現了停工“地王”項目復工的情況，這已經成為一種趨勢，背后原因則基于多個方面：“第一，由于豪宅較強的保值屬性，今年各地豪宅市場走出獨立行情，比如上海前三季度2000萬元以上的住宅同比增長超過50%，多地出現豪宅銷售‘日光’現象；第二，上述很多地王項目停工原因并非項目自身風險所致，而是公司存在現金流或者債務問題，一旦這些問題紓解，項目就可啟動；第三，近期‘止跌回穩’政策基調、4萬億白名單的救市力度可謂空前，政策支持下資產管理公司也加快推動，復工復產速度提升?！?/p>

四大AMC加速回歸不良資產主業

房地產銷售端現“拐點”

作為馳援房地產行業的主力，目前四大AMC正加速房地產行業風險出清。據企業經營業績公告，中國信達2023年參與房地產風險化解項目47個，帶動1300億元項目復工復產，預計可保障近4萬套商品房交付；2024年4月，中國長城資產稱已協助完成保交樓數千套，兌付房企理財產品超10億元；東方資產也曾透露，截至2023年6月末，公司累計開展房地產風險化解項目47個，推動保障3.68萬套商品房按期交付，帶動貨值約1412.91億元項目復工復產。

不過，近年四大AMC不良資產規模整體有所下降。結合企業業績公告，2023年四大AMC的不良資產業務規模合計達12224億元，同比下降9%。其間四大AMC不良資產業務規模在其金融投資中的占比為44%，較2022年下降3個百分點（見附表）。

四大AMC不良資產業務規模（億元）

數據來源：企業年報、克而瑞

在宋紅衛看來，加速回歸不良資產主業仍是四大AMC發展的重要方向。據他介紹：“從當前的市場趨勢來看，靠企業自救是不能完成保交樓任務的，只能借助政策支持和專業機構下場收購，目前四大資產管理公司最適合這一角色，不但具備資金實力，也具備不良資產管理和處置能力，未來四大AMC回歸不良主業的趨勢仍然明顯?！?/p>

值得一提的是，從房地產銷售端來看，目前行業開始出現拐點。據11月1日住建部信息，10月份商品房成交面積同比、環比均實現“雙增長”，銷售成交同比的連續下降出現了拐點。其間全國新建商品房網簽成交量同比增長0.9%，比9月份同比擴大12.5個百分點，是自去年6月份連續15個月下降后首次實現增長。此外，今年“銀十”商品房銷售面積罕見環比超過“金九”，成交量增長從一線城市向更多城市擴大。

（文中提及個股僅作舉例分析，不作投資建議。）