作者 | 竹銘
編輯 | 計(jì)然
最近，一輪新的買房熱，正在全國上演。
在深圳，2047批客戶搶192套房，1.5個(gè)小時(shí)售罄；在上海，僅二手房一天就成交近600套；64套均價(jià)在600萬元至900萬元之間的樓房，吸引了1300組訪客、超5000人來到售樓處現(xiàn)場詢價(jià)，開盤即售罄……
這是自近年來國家對樓市進(jìn)行調(diào)控后，難得的場面。
10月17日，住建部聯(lián)合自然資源部、央行、國家金融監(jiān)管總局等部門針對樓市推出一系列“組合拳”政策，概括來說就是四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加。
比如，給地方政府更多自主權(quán)，取消各類限制措施；降低首付比和存量房貸利率，減緩購房者負(fù)擔(dān)；通過貨幣化安置等方式，新增實(shí)施100萬套城中村和危舊房改造等等。
這是近期樓市持續(xù)釋放利好信號后，再次增加的重磅消息。全國各地房產(chǎn)中介的朋友圈，又一次沸騰了。
跟以往不同的是，以往中介沸騰，很多購房者嗤之以鼻，認(rèn)為他們在搞營銷。但這一次不同，因?yàn)橘彿空邆円卜序v了。全國各地出現(xiàn)了久違的買房熱，房子又成為茶余飯后的熱門話題，甚至能看到購房者打“飛的”搶著買房的瘋狂景象，樓市的信心似乎重新在積聚。
實(shí)際上，從房企企業(yè)新增數(shù)量來看，這兩年房企的數(shù)量也仍在保持增長。天眼查數(shù)據(jù)顯示，2022年新增注冊企業(yè)44.2萬余家，新增注冊企業(yè)增速16.1%；2021年增速更是達(dá)到37.7%。
筆者在跟部分購房者、房產(chǎn)中介的交流中，發(fā)現(xiàn)樓市的確熱了起來。但是，這場突如其來的樓市熱潮，究竟是真實(shí)回暖還是短暫繁榮?
瘋狂購房人，擠滿售樓處
“深漂”多年的木木（化名），正是最近火熱購房者中的一員。
過去幾年，木木一直在深圳做程序員，同時(shí)也一直在看房。跟大部分國人一樣，木木對不動(dòng)產(chǎn)有近乎癡迷的信仰。漂泊多年，在出租屋里無數(shù)個(gè)睡不著的夜里，他渴望在這個(gè)城市擁有一套真正屬于自己的房子，希望在四十歲前找到自己的歸屬感。
木木今年三十五，有些積蓄，月收入比較可觀，也拿到了深圳戶口，再加上家人的支持，在深圳買套小房子不成問題，這已經(jīng)超過了很多年輕人。
雖然有滿足歸屬感的需求，但是前幾年木木對樓市的熱情其實(shí)一直在消退。因?yàn)楸环績r(jià)腰斬、房企暴雷等大量負(fù)面信息所環(huán)繞，他害怕碰到爛尾樓，陷入泥沼之中，所以一直在觀望。
不過，最近身邊很多朋友告訴他樓市的春天到了，尤其是深圳的樓市，可以考慮入手了，他開始蠢蠢欲動(dòng)。
首先，木木查了查數(shù)據(jù)，的確看到市場熱了起來。國慶假期期間，深圳新房成交量同比大漲10倍。深圳中原研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截止10月13日，深圳10月新房認(rèn)購量達(dá)到4418套，相當(dāng)于以往兩個(gè)月的網(wǎng)簽量。
另外，微博上#深圳395套房源8小時(shí)售罄#、#外地人打飛的赴深圳買房#等話題頻頻登上熱搜榜，刺激著他的買房欲望。
比如，10月19日位于深圳光明區(qū)的中建觀玥開盤，2047批客戶搶192套房。據(jù)樂有家研究中心的消息，項(xiàng)目開盤1.5個(gè)小時(shí)即售罄，預(yù)計(jì)銷售金額約6億元，可以說十分火爆。
暴漲的銷量、火熱的場面，買房人似乎都在瘋狂地跟時(shí)間賽跑，木木的心態(tài)也從此前的淡定變得焦灼，生怕在這場搶房大戰(zhàn)中掉隊(duì)，于是決定去看了很久的某深圳樓盤一探究竟。
這個(gè)樓盤均價(jià)在六萬左右，有八十平的小戶型，能滿足木木這樣財(cái)力有限的剛需客。讓木木意想不到的是，進(jìn)入到售樓處看房要先在門口排隊(duì)半小時(shí)以上。開發(fā)商笑稱，售樓處比旅游景點(diǎn)的人口密度都大。
透過玻璃窗往里看，木木驚訝地發(fā)現(xiàn)，往日冷清的售樓處里面，竟然坐滿了咨詢房子的人。他也不知道里面的購房者是真實(shí)的還是請來的托，只看到銷售員忙前忙后，唾沫橫飛地介紹著樓盤信息，眼睛里流露出亢奮和欲望。
從線上到線下的火爆場面，徹底堅(jiān)定了木木買房的決心。排隊(duì)進(jìn)入售樓處后，從看房到下定木木只花了不到兩個(gè)小時(shí)，首付付了一百多萬。被問到為何如此干凈利落時(shí)，他的回復(fù)是：“先上車再說，不然被別人搶了。”
從樓市的觀望者到入場者，木木前后經(jīng)歷不過一個(gè)星期的時(shí)間，下定后他坦言“感覺像做夢一樣”“是我人生中做過最瘋狂的事”。
除了深圳，其他幾個(gè)一線城市的樓市都出現(xiàn)了很多“木木”這樣的購房者，推動(dòng)著樓市進(jìn)入火熱場面：國慶假期，北京新房下定量比去年翻一番；廣州80%的新房項(xiàng)目到訪和成交量明顯增長，有區(qū)域前三天日均成交環(huán)比漲超500%；上海國慶前6天的新房成交面積，較上年同期翻倍。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹表示，自9月底以來，重點(diǎn)城市一手房的看房量、到訪量、簽約量明顯增加，二手房的交易量持續(xù)上升，市場出現(xiàn)了積極變化。
那么，為什么出現(xiàn)這波樓市熱？跟以前的熱潮有何不同？
瘋狂背后的“三大推力”
樓市能火，必須要滿足三個(gè)條件：門檻低、預(yù)期好、資金足。
門檻低了，涌入樓市的潛在購房者才會(huì)更多。此前，國家一直在降低首付比和房貸利率，放開限購，降低大家的買房門檻和資金壓力。今天，房貸利率又降到了歷史最低。
10月21日，貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.10%（前值是3.35%），5年期以上LPR為3.60%（前值是3.85%）。這是今年以來LPR第三次下降，也是降幅最大的一次。杭州、武漢等城市的首套商貸利率已經(jīng)降到2.9%，刷新歷史記錄，跟公積金的2.85%基本沒差別，吸引了更多購房者入場。
降低門檻只是基礎(chǔ)，購房者的入手意愿還要依托良好的預(yù)期，畢竟國人向來都是追漲殺跌的。而近期以來有太多的利好政策，把老百姓的預(yù)期拉滿。
由于利好政策太多，我挑一個(gè)大家重點(diǎn)關(guān)注的，也就是“通過貨幣化安置等方式，新增實(shí)施100萬套城中村改造和危舊房改造”。回望過去，2015年貨幣化棚改580萬套，2016年超過600萬套，這一次是100萬套，實(shí)際上又一次發(fā)錢給老百姓，進(jìn)行漲價(jià)去庫存。
有專家指出，這項(xiàng)政策有助于消化存量商品房、主動(dòng)調(diào)節(jié)市場供求關(guān)系。以戶均建筑面積100平方米計(jì)算，100萬套城中村和危舊房改造，有望釋放約1億平方米的剛性購房需求。而且，100萬套只是開始。住建部的發(fā)布會(huì)釋放出明確信號，可以在100萬套基礎(chǔ)上繼續(xù)加大支持力度。
未來市場需求的增加，意味著樓市企穩(wěn)的可能性增大，購房者的預(yù)期也更足。跟購房者預(yù)期一樣足的還有房產(chǎn)中介，某杭州房產(chǎn)中介告訴筆者，今年上半年業(yè)績慘淡到快要離職，現(xiàn)在每天接待十幾組客戶，忙到吃飯的時(shí)間都沒有，微信運(yùn)動(dòng)日均超萬步，慶幸自己沒有提前離職。
在利好政策拉滿預(yù)期的同時(shí)，購房者還得手上有錢才行，不然樓市的火熱也只是停留在紙面上。而這一輪樓市的上漲，跟股市上漲許多人財(cái)富增加也有著密不可分的關(guān)系。
一方面，股市上漲通過財(cái)富效應(yīng)傳導(dǎo)到樓市，推動(dòng)市場回暖，說白了大家覺得股票上漲了手上有錢了，可以更大膽地去消費(fèi)或者買房了。另一方面，一旦股市持續(xù)上漲，現(xiàn)在的樓市相對就成為了價(jià)格洼地，熱錢就會(huì)往樓市涌入。
總之，從門檻、預(yù)期和資金等方面來看，樓市的確熱了起來。不過，這究竟是全面回暖還是短暫繁榮，仍然具備不確定性。
全面回暖還是短暫繁榮？
每當(dāng)市場開始有熱起來的苗頭時(shí)候，總有一波人宣揚(yáng)牛市要來了。這種人不是蠢，就是壞。因?yàn)槿魏我粋€(gè)市場要真正繁榮起來，都要看價(jià)格和時(shí)間。
比如，廣州這次全面放開限購后迎來一波樓市熱潮，背后本質(zhì)上是積壓多年的需求集中釋放。但究竟能持續(xù)多久、價(jià)格能否持續(xù)上漲，依然具有不確定性。
實(shí)際上，眼下廣州樓市還不具備持續(xù)漲價(jià)的條件，新房市場需要繼續(xù)通過低價(jià)銷售加快去庫存，降低庫存壓力，18個(gè)月以后才可能談?wù)摲績r(jià)上漲。同樣在二手房市場，消化完低價(jià)房源后，買家才可能傾向于高價(jià)房源。盡管有賣家會(huì)提高報(bào)價(jià)，但并不意味著最終能成交，很多時(shí)候是一廂情愿。
其次必須看到，目前樓市熱潮主要在一二線城市，三四線城市依然處在低迷狀態(tài)，所以說現(xiàn)在就全面回暖還為時(shí)尚早。全國樓市的庫存壓力依然巨大，甚至像武漢這樣的新一線城市，盡管成交量有所回升但相比巨大的庫存依然是杯水車薪。
另外，就全國范圍內(nèi)來看，在經(jīng)歷幾年的樓市調(diào)控和市場下行后，購房者的觀望情緒依然比較濃厚，對于市場走勢持謹(jǐn)慎態(tài)度。要想短期內(nèi)扭轉(zhuǎn)他們的觀望情緒，依然較為困難。
再者，政策調(diào)控的持續(xù)性也是一個(gè)不確定因素。從國家的考慮來看，如果樓市、股市持續(xù)繁榮，經(jīng)濟(jì)將會(huì)觸底復(fù)蘇，進(jìn)而改善就業(yè)和消費(fèi)。但是，由于政策出臺(tái)過于頻繁，市場難以形成穩(wěn)定的預(yù)期。因此政策層面這次要保持戰(zhàn)略定力，讓老百姓看到?jīng)Q心和信心。
總體上，目前樓市只是看到了回暖苗頭，能不能長期熱下去仍是個(gè)問號。想要買房的朋友，還是要理性再理性，別被熱鬧的市場氛圍沖昏了頭腦。
