文丨秦佳麗 ?編輯丨李壯

北京新房市場銷售在最近三個月來持續轉好，龍頭房企的銷售額隨之上升，反過來又促進龍頭房企積極在北京拿地。

受益于2024年“9·30”樓市重磅新政，北京樓市經歷了連續3個月高位運行。據北京市住建委等機構數據，2024年12月，北京二手房網簽量創下近21個月的最高值，新房成交沖至2024年最高。

成交升溫之下，2024年，中海地產、“中建系”公司包攬北京3宗百億級地塊。從年度拿地金額及權益銷售金額兩項指標來看，中海、中建均位居北京樓市“榜一”“榜二”地位。

有業內人士表示，2024年四季度，以北京為代表的一線城市樓市成交出現階段性回升，2025年“金三銀四”成色則取決于新一輪政策能否持續接力。近年優質房企投資回歸一線城市的跡象明顯，新“地王”持續出現，高端住宅市場成交將會非常搶眼，頭部央國企在北京市場占據主導地位的形勢短期不會改變。

成交量連續三個月高位運行

北京樓市現“止跌企穩”信號

伴隨成交量升溫，北京房地產市場度過了一場暖冬。北京市住建委數據顯示，2024年12月，北京二手房網簽量突破2.1萬套，環比增長15%，同比增長66%。這是北京二手房成交連續21個月的最高值，也是連續44個月以來的第二高峰。

新房市場也迎來了年底翹尾行情。據北京鏈家研究院統計，2024年12月，北京新建商品住宅（不含共有產權住房）成交5186套，同比增長6.7%、環比增長17.1%，達到2024年以來月度最高成交水平。

從2024年“9·30”新政下調首付比例、松綁限購以來，北京樓市已經連續3個月高位運行。根據北京市住建委數據，2024年四季度，北京累計網簽二手房57686套，相比2023年、2022年同期，漲幅達60.03%、33.5%。不斷走高的二手房成交量也拉動了北京全年商品房成交水平，2024年北京新房、二手房共計成交21.29萬套，同比增長0.3%。

其間高端改善型產品托舉了北京新房市場。2024年，排名北京商品房項目銷售金額前三的中信城（中海京華玖序）、香山樾、北京宸園，均是單價“10萬元+”的高端項目，各由中海地產、越秀&北京城建聯合體、中建智地開發，年度銷售額分別為75.58億元、61.5億元、54.5億元。

在樓市呈現“筑底企穩”信號背景下，北京正成為頭部房企的爭奪“高地”。中海地產、中建智地、華潤置地等央國企近年穩居北京樓市銷售一線梯隊。

據中指院披露的2024年北京房企權益銷售榜單，其間中海地產、中建智地、華潤置地分別以398.1億元、204.9億元、197.8億元的權益銷售額位居北京區域TOP3。其中，中海地產已連續6年蟬聯北京“銷冠”。此外，北京城建、保利發展、招商蛇口、首開股份、綠城中國等5家房企在北京區域的權益銷售額均達上百億元（見表1）。

數據來源：中指院

前期貨值儲備充沛的房企更能兌現未來銷售業績。伴隨房企投資策略逐步收攏聚焦，從低能級城市換倉到高能級城市越發成為頭部房企的共識。對大本營位于一線城市的地方國企而言，在當地也具備明顯的拓儲優勢。

在北京土拍市場，2024年央國企仍保持較高參與度。據中指院披露的2024年北京房企拿地榜單，其間中海地產、中建智地、海開控股分別以342億元、123億元、121億元的拿地金額位居北京房企拿地金額TOP3，此外，華潤置地、金隅集團在北京的拿地金額也超百億元（見表2）。

數據來源：中指院

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中海、中建“搶食”北京

中海地產連續6年蟬聯“銷冠”

梳理北京區域房企的投資格局，“強者恒強”趨勢正在延續，近年以中海地產、“中建系”公司為代表的央國企在當地攻勢猛烈。

從銷售額與拿地金額看，中海地產均為北京樓市“領頭羊”。據中指院榜單，2024年，中海地產在北京區域的全口徑銷售額、權益銷售額分別為426.8億元、398.1億元，兩項指標均在當地排名第一，這已是中海地產連續6年蟬聯北京樓市的“銷冠”。

對于在高端住宅市場風頭頻出的中海地產而言，高端住宅項目也支撐了其北京區域銷售業績。其間中海地產旗下排名北京商品房項目總銷售額第一的京華玖序項目，成交均價約17.5萬元/平方米，系2024年北京成交均價最高的新房項目。

中海地產近年投資也持續向以北京為代表的一線城市傾斜。2024年，公司在北京憑借342億元的拿地金額位居榜首。這一年北京共拍出3宗百億級地塊，其中2宗被中海地產斬獲，包括11月29日斥資153.32億元摘得朝陽區“酒仙橋+小紅門+十八里店”組合地塊，以及12月2日斥資110.54億元摘得豐臺區萬泉寺地塊。

前期“大手筆”拿地動作，令中海地產幾乎鎖定了未來高端住宅基因。其中，“酒仙橋+小紅門+十八里店”組合地塊刷新了北京土拍市場的最高總價紀錄，未來商品住房銷售指導價為12.5萬元/平方米；萬泉寺地塊則是近3年來北京第一宗“不限價”地塊，目前周邊同類競品端禮著、北京悅府等均是網簽均價達“10萬+”的高端項目。

作為中國建筑旗下的地產平臺，業務分散于各大工程局的“中建系”近年逐鹿京城態勢同樣明顯。

2024年，“中建系”在北京土拍市場表現搶眼。其間中建智地、中建壹品各以123億元、52億元的區域拿地金額排名北京拿地榜單TOP2、TOP10。在這期間，出讓價格達112億元的朝陽區“北部酒仙橋+前葦溝+電子城”組團地塊，以及北京近3年來推出的第二宗不限價地塊昌平區北七家鎮涉宅用地，均花落中建智地。

在頗具“含金量”的2024年北京房企權益銷售榜單中，中建智地以204.9億元的權益銷售額排名TOP2；此外，中建壹品、中建玖合分別以94.3億元、66.3億元的銷售額排名TOP9、TOP13。2024年，“中建系”旗下僅北京宸園、中建玖玥府兩大項目銷售總額已達上百億元。

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2025年高端住宅扎推入市

政策接力成“金三銀四”關鍵

作為衡量房企未來銷售回款規模的前置指標，自2024年四季度土地市場回歸“不限價”時代以來，北京土拍市場正在加速回暖。譬如，2025年1月的北京首場土拍即海淀“王炸”組合——朱房村棚改二期HD-0803-0029、0030地塊。其中，0029地塊最終由華潤+中鐵置業+招商聯合體斥資91.52億元競得，樓面地價約為8.92萬元/平方米；另一宗0030地塊由建發房產斥資90.404億元競得，樓面地價約為9.5萬元/平方米。兩宗地塊均不限地價、不限銷售指導價，回歸市場定價機制。對比目前朱房村板塊周邊二手房價格，成交均價普遍達“13萬元+”，預示著未來項目入市具有較大利潤空間。

屢屢拍出“地王”背后，2025年的北京樓市高端改善型項目將批量上新。譬如，除了中海地產競得的多宗地塊鎖定高端住宅基因，2024年綠城中國、越秀地產分別斥資51.75億元、63.83億元搖中的北京海淀功德寺“雙子星”地塊近期已發布案名——和樾玉鳴、和樾望雲，兩個項目銷售指導價均為10.5萬元/平方米。

同策研究院聯席院長宋紅衛就此表示，2024年四季度以來，北京新房市場和二手房市場成交量均出現明顯上漲。從價格來看，新房市場相對較為穩定，二手房市場仍呈現以價換量模式，不過折扣空間在收窄。他就此補充道：“四季度樓市升溫主要受大力度救市政策影響，目前政策的邊際效應開始減弱，2025年一季度樓市仍然表現一定壓力，如果后續有進一步的樓市刺激政策出臺，‘金三銀四’可期。”

宋紅衛認為，從房企布局來看，近年優質房企投資回歸一線城市的跡象明顯，因此，2025年北京、上海仍然是頭部房企的集中投資區域，尤其是核心區域的地塊仍然競爭激烈，新的“地王”還會持續出現。“不過，隨著更多開發商的進駐，未來高端住宅市場的競爭壓力會增加，市場對于高品質住宅的需求也會上升，不同產品開發能力比拼的背后，開發商的陣容也將存在較大變數。”

鏡鑒咨詢創始人張宏偉就此表示，由于政策刺激，2024年9月底以來一線城市成交量階段性回升。不過，由于政策效應逐步減弱，加之1~2月份是傳統成交淡季，開發商推盤減少，近期市場成交量增長有些后勁乏力。

“2025年‘金三銀四’成色，取決于新一輪政策能否持續接力，比如宏觀層面的降準降息、棚改貨幣化政策的執行、存量房收儲規模和去庫存情況等。如果市場去庫存壓力緩解，到2025年下半年，全國10至15個核心城市有望真正止跌企穩。”張宏偉認為，“近一年北京出讓了多宗百億級地塊，上海、深圳也在核心地段拍出重量級土地。因此，在2025年市場復蘇回暖之際，京滬深的高端改善樓盤成交將非常搶眼。”

張宏偉補充道，作為眾多央國企的總部區域，北京長期以央國企占據較大市場份額。如果短期內市場格局有所改變，將會表現為央國企主導下的房企業務并購重組，包括部分企業剝離地產業務，以及部分集團為規避同業競爭而對不同平臺的地產業務的劃轉整合。

（文中提及個股僅作舉例分析，不作投資建議。）