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08/27
2025

有價(jià)值的財(cái)經(jīng)大數(shù)據(jù)平臺(tái)

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精品專欄

深圳的經(jīng)營(yíng)貸,怎么了?


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種了三年的瓜,終于結(jié)出了今日的果。


01

借經(jīng)營(yíng)貸炒房的人,扛不住了

最近有條關(guān)于深圳樓市的消息,著實(shí)給人嚇了一跳。

一套原本價(jià)值600萬的房子,經(jīng)過三年的貶值,評(píng)估價(jià)竟然暴跌至200多萬!

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還有一個(gè)業(yè)主在深圳的房子,之前評(píng)估價(jià)達(dá)到700萬,現(xiàn)在跌到了480萬,跌幅達(dá)到31%!

有購(gòu)房者買了福田華強(qiáng)片區(qū)一套54平的二手房,銀行原本的評(píng)估價(jià)在480萬,而最近銀行卻將這套房子的評(píng)估價(jià)下調(diào)到了436萬。

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也就是說,本來購(gòu)房者可以按照480萬的評(píng)估價(jià)貸款,貸款金額為336萬,而現(xiàn)在卻只能貸出305萬。

這讓當(dāng)初選擇用房子做經(jīng)營(yíng)貸,或者用經(jīng)營(yíng)貸買房的人徹底慌了。他們不僅要面臨巨大的經(jīng)濟(jì)壓力,還有可能面臨房產(chǎn)被法拍的困境。


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所謂的經(jīng)營(yíng)貸,是以中小企業(yè)主或個(gè)體工商戶為服務(wù)對(duì)象的融資產(chǎn)品。總的來說,就兩個(gè)重點(diǎn):

一是貸款對(duì)象為企業(yè),也就是說申請(qǐng)人得是法人,名下要有公司;

二是還款方式可以選擇先息后本,能減輕短期現(xiàn)金流壓力。

面向的主體是中小企業(yè),而并非個(gè)人,但情況在三年前出現(xiàn)了個(gè)重大變化。


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2020年,全國(guó)經(jīng)濟(jì)受到新冠肺炎疫情嚴(yán)重沖擊,企業(yè)生存陷入困境。為了支持中小企業(yè)渡過難關(guān),全國(guó)多個(gè)地方出臺(tái)了降低經(jīng)營(yíng)貸利率乃至了直接貼息的優(yōu)惠政策。

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通過經(jīng)營(yíng)貸的方式給實(shí)體企業(yè),中小微企業(yè)以非常優(yōu)惠的貸款政策,審批容易,利率也很低,不少銀行的經(jīng)營(yíng)貸利率降低到了3.85%左右。甚至還有更低的利率存在。

對(duì)比房貸利率最少5%以上,實(shí)際貸款會(huì)比5%上浮更多。從銀行貸經(jīng)營(yíng)貸出來,資金的使用成本要低得多,相比之下存在巨大逆差。

所以,這款本來是服務(wù)于中小企業(yè),面向于實(shí)體的貸款產(chǎn)品,最終變成了助推樓市站上新高地的一個(gè)利器。

不少人通過一些“灰色手段”借經(jīng)營(yíng)貸炒房,或者干脆把原本20年-30年的長(zhǎng)期貸款置換為1-3年的低利息短期貸款。


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畢竟一筆30年期、利率5%、總額100萬的房貸,選等額本息的話,每月要還5300,30年下來,本息累計(jì)191萬。

而一筆同樣金額、利率2.8%的經(jīng)營(yíng)貸,每月只要還4100。“理論”上30年下來,本息一共只有148萬,能省43萬。

要知道2020年那會(huì)兒,廣深地區(qū)的一套房利息水平比5%還要高,差不多在5.88%-6%這個(gè)水平,如此利差造成的結(jié)果可想而知。


02

經(jīng)營(yíng)貸的風(fēng)險(xiǎn)越來越高

拿房貸換經(jīng)營(yíng)貸本質(zhì)就是賭博,短期內(nèi)賭房?jī)r(jià)上漲,很少有“剛需”用經(jīng)營(yíng)貸買房,基本都是炒房客的違規(guī)操作。

不坑老實(shí)人,挺好。

當(dāng)初,房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候,不少人會(huì)在中介的指引下采用過橋貸款、以貸養(yǎng)貸方式來補(bǔ)齊這個(gè)窟窿。但需要注意的是,這兩種方式會(huì)產(chǎn)生新的成本,一旦后續(xù)資金出了問題,如果不能及時(shí)償還,負(fù)債將如滾雪球般越來越多。


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有網(wǎng)友的評(píng)論很經(jīng)典:

“得了吧,全深圳真正有大產(chǎn)權(quán)的房子才一百多萬套,深圳有兩千多萬人口,深圳的筍盤有多少人盯著知道嗎,深圳的房子怎么可能沒有流動(dòng)性。不懂就別瞎說了,說個(gè)什么鶴崗或者沒人知道的十八線小城市也就算了”

這是在樓市熱火朝天時(shí)期,相當(dāng)一部分“借機(jī)發(fā)財(cái)”人的普遍心態(tài)。

深圳房子特別稀缺,有錢人很多,都在捧著錢等著買房子。

但是他們忽略了背后所隱藏的巨大風(fēng)險(xiǎn)。

首先是監(jiān)管層壓根不允許經(jīng)營(yíng)貸流入樓市,查到就會(huì)被銀行抽貸,隨時(shí)面臨政策性風(fēng)險(xiǎn),不確定性極大!


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其次,經(jīng)營(yíng)貸是按照房屋評(píng)估價(jià)的一定比例發(fā)放貸款,并且三年一個(gè)循環(huán)。也就是說前期你不用還本金,只需要還利息,三年以后把經(jīng)營(yíng)貸的本金再全部還清。

問題是到期以后房?jī)r(jià)如果出現(xiàn)大幅度下跌,導(dǎo)致評(píng)估價(jià)上不去,你就要往里面一次性補(bǔ)充大量的資金。

以前銀行評(píng)估價(jià)1000萬的房子貸700萬出來,現(xiàn)在到期了需要還700萬,但現(xiàn)在銀行評(píng)估價(jià)只有800萬,即使轉(zhuǎn)到小銀行去給你貸8成,也只有640萬,那么這個(gè)差額60萬就可能沒法還貸了。

這還算好的,有些下調(diào)幅度更大,自己可能得找上百萬補(bǔ)齊差額。當(dāng)然對(duì)二線城市來說,兩三百萬總房款,算下來倒也沒多少。


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可是對(duì)深圳這樣的一線城市來說,對(duì)這些動(dòng)輒八百一千萬的房子來說,差1成都有幾十上百萬,臨時(shí)找錢就很難補(bǔ)了。

資金一旦跟不上就會(huì)爆雷,甚至是變成法拍房的風(fēng)險(xiǎn),而套經(jīng)營(yíng)貸的人群大部分都是那些杠桿拉爆或者本身資金已經(jīng)出問題的,這就導(dǎo)致后續(xù)無資金補(bǔ)償。

其實(shí)深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)21年下半年開始就出問題了。核心數(shù)據(jù)是“二手房成交量”。

深圳有個(gè)概念叫二手房成交榮枯線。一般是每月5000套-8000套之間。

現(xiàn)在的情況是怎么樣?

現(xiàn)實(shí)是二手房成交量從21年下半年之后就長(zhǎng)期維持在2000套左右。你沒看錯(cuò),就是能夸張到這樣。


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沒有成交量,當(dāng)然就是沒有流動(dòng)性,估值方法當(dāng)然就是要改。銀行能撐到現(xiàn)在才去改變估值,也已經(jīng)很不容易了。

最為關(guān)鍵的是,那些利用經(jīng)營(yíng)貸炒房的人群大部分是在2021年樓市最高點(diǎn)時(shí)瘋狂加的杠桿。

今年是2024年,剛好三年期限就要到了,他們面臨的現(xiàn)狀要么是房?jī)r(jià)大幅度下跌,甚至首付都跌沒了。

另一邊是比總房?jī)r(jià)還要高的經(jīng)營(yíng)貸款沒有還款。

因此,2024年絕對(duì)會(huì)是深圳炒房客“最寒冷的一個(gè)冬天”,比2022年、2023年都要冷得多。


03

對(duì)深圳而言是件好事

其實(shí)深圳炒房客的冬天,恰好是深圳這座城市的“春天”。

高房?jī)r(jià)抬高地租,高房?jī)r(jià),減少消費(fèi);高房?jī)r(jià),抑制實(shí)體企業(yè)的生產(chǎn)等等問題。這些年被討論的都爛大街了,炒房的人更知道。但是,就是在所有人都心知肚明的情況下,資金依然是源源不斷流向房地產(chǎn)。

背后一定是有推手的。

深圳由于從改革開放以來,一直是面向香港的金融窗口,通過深圳把財(cái)產(chǎn)帶出境其實(shí)很方便。

在2015-2016年,中國(guó)股市發(fā)生大股災(zāi),大盤狂瀉不止,緊接著中國(guó)發(fā)生了史上最嚴(yán)重的資本外逃。


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那時(shí)候深圳房?jī)r(jià)波動(dòng)是比較大的,有很多深圳房產(chǎn)持有者,他們其實(shí)也有海外的賬戶或者有海外身份。他們?cè)谏钲谫I房子就是為了用來套現(xiàn)離場(chǎng)。

比如,拿深圳的房子在香港做銀行抵押,直接套現(xiàn)。除了這些正規(guī)渠道,還有很多非正規(guī)的渠道。

比如在香港和深圳之間有很多的貿(mào)易公司在做走資的業(yè)務(wù),大額資金找外貿(mào)公司,小額資金找貨幣轉(zhuǎn)換店。這些貨幣轉(zhuǎn)換店,他們總部都建立在香港,深圳內(nèi)地也有很多,只需要給非常低廉的手續(xù)費(fèi),就可以不留痕跡的轉(zhuǎn)移資本。

這也就是為什么深圳房?jī)r(jià)相比北京,上海為什么起伏很大。


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考慮到這些因素,深圳房?jī)r(jià)杠桿抬地越高,那些通過房產(chǎn)走資出逃的人,能夠利用房產(chǎn)套現(xiàn)的資金就越多。

這就造成了深圳面臨兩個(gè)難處,一方面是通過有人利用漏洞不斷轉(zhuǎn)移資產(chǎn),另一方面是一路高歌猛進(jìn)吸收了太多社會(huì)資金,讓深圳真正應(yīng)該被資金滋潤(rùn)起來的產(chǎn)業(yè),沒收到足夠的照顧。

還好,這一點(diǎn)從深圳地方到高層都已經(jīng)意識(shí)到了。

2016年提出的“房住不炒”,再到2019年提出“三條紅線”,再到后來的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議提出“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”、“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求”.......


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一條脈絡(luò)梳理下來,很清晰地看到一條貫穿了七八年的大主線——擠出房地產(chǎn)泡沫!

2024年是那些借著經(jīng)營(yíng)貸炒房人結(jié)出三年的苦果,更是從上到下的樓市擠泡沫政策結(jié)果的一年。

脫虛向?qū)崳寝D(zhuǎn)型升級(jí)的必由之路。

更別說深圳經(jīng)濟(jì)素質(zhì)非常之高,除了北上,難有望其項(xiàng)背者。有些城市為什么最近幾年發(fā)展不盡人意?逐漸被深圳拉開差距?

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就是產(chǎn)業(yè)素質(zhì)低了,戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)和航母級(jí)平臺(tái)太少了,過去太依賴房地產(chǎn)了,轉(zhuǎn)型升級(jí)太慢了。

和北上廣相比,深圳主要是醫(yī)療和教育不足,不過最近幾年瘋狂砸錢下,已經(jīng)取得了很好的成績(jī)。

南方科技大學(xué)、哈工大深圳小區(qū)、清北、港中文等紛紛在深圳建立研究機(jī)構(gòu)或者校區(qū),假以時(shí)日必然跨越發(fā)展。

在2023年,深圳已經(jīng)成為中國(guó)第一大制造業(yè)城市,電子、制造、通信、生物醫(yī)藥等多個(gè)領(lǐng)域的高速發(fā)展為深圳帶來了巨大的經(jīng)濟(jì)推動(dòng)力。

現(xiàn)在深圳一步步擠掉經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的水分和泡沫,必將迸發(fā)出更大的能量,這個(gè)改革開放的排頭兵的二次改革、二次創(chuàng)業(yè)已經(jīng)在路上了。


AI財(cái)評(píng)
從財(cái)經(jīng)視角來看,深圳樓市經(jīng)營(yíng)貸問題的暴露,反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的效果和金融風(fēng)險(xiǎn)管理的必要性。經(jīng)營(yíng)貸原本旨在支持中小企業(yè),卻被部分投資者用于炒房,這種違規(guī)操作在房?jī)r(jià)上漲時(shí)看似有利可圖,但一旦市場(chǎng)下行,便面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。深圳房?jī)r(jià)的下跌和銀行評(píng)估價(jià)的調(diào)整,直接影響了這些投資者的資金鏈,可能導(dǎo)致資產(chǎn)被法拍,甚至引發(fā)更廣泛的金融風(fēng)險(xiǎn)。 此外,深圳樓市的波動(dòng)也揭示了城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的緊迫性。深圳作為中國(guó)的高科技和制造業(yè)中心,過度依賴房地產(chǎn)不僅抑制了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,也可能導(dǎo)致資本外流。政府通過一系列政策調(diào)控,旨在擠出房地產(chǎn)泡沫,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)脫虛向?qū)崳@對(duì)于深圳乃至全國(guó)的經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展至關(guān)重要。 總的來說,深圳樓市的現(xiàn)狀是對(duì)投資者的一次警示,也是對(duì)政策制定者的一次考驗(yàn)。未來,深圳需要在保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí),進(jìn)一步優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),確保金融市場(chǎng)的穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。
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